Poradnik mieszkaniowy

ESTATE BLOG

HOME STAGING czyli jak łatwiej i szybciej sprzedać nieruchomość.

HOME STAGING czyli jak łatwiej i szybciej sprzedać nieruchomość.

            Obecnie na rynku nieruchomości możemy zaobserwować ogromną podaż mieszkań z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Co za tym idzie klienci zasypani ogromem ofert staja się bardziej wymagający i zagubieni w świecie nieruchomości. Co zrobić aby przyciągnąć ich uwagę i jak najszybciej zbyć naszą nieruchomość? W tym przypadku przychodzą nam na pomoc specjaliści od home stagingu.

 Home staging polega na odpowiednim przygotowaniu nieruchomości do jej sprzedaży lub wynajmu. Poprawienie wizualnego aspektu naszej nieruchomości poprzez drobne czynności mające na celu podniesienie jego atrakcyjności. Podstawową czynnością jest posprzątanie nieruchomości czy umycie okien. Zwykłe z pozoru czynności sprawią, że mieszkanie stanie się jaśniejsze, bardziej przestronne a co za tym idzie bardziej interesujące dla potencjalnego klienta. Na czas sprzedaży, bądź tylko tworzenia zdjęć należy usunąć wszystkie prywatne bibeloty czy mało istotne elementy wyposażenia, które mogą „zagracać” wnętrze.

            Dlaczego to takie ważne?

            Należy pamiętać, że pierwsze wrażenie robimy tylko raz, to samo dotyczy nieruchomości. Jeśli potencjalni kupcy mieszkania widzą to samo ogłoszenie po raz n-ty nie są już zainteresowani zakupem, zdjęcia ich nudzą. Po długim czasie widoczności ogłoszenia zaczynają się zastanawiać co z tym mieszkaniem jest nie tak skoro nie chce się sprzedać. Proste zabiegi home-stagingowe skracają okres poszukiwania nowego klienta dzięki czemu właściciele nieruchomości oszczędzają czas a co za tym idzie pieniądze. Badania na rynku amerykańskim wykazały, że prawidłowo przeprowadzony home staging skraca czas sprzedaży nieruchomości o ok. 40% a także co najważniejsze zwiększa faktyczną wartość nieruchomości. Dzięki czemu jest bardziej prawdopodobne, że cena ofertowa będzie niewiele różnić się od ceny transakcyjnej.

            Pamiętajmy, że ok. 90% ludności nie jest w stanie wyimaginować potencjału nieruchomości, dzięki home stagingowi mają ją podaną na tacy. Nie traktujmy go jako marketingową sztuczkę mająca na celu oszukanie klienta.

Home staging to profesjonalne wskazywanie istniejącego potencjału nieruchomości.

 

Wygoda dla inwestora, czyli jakie usługi można zlecić profesjonalistom?

Wygoda dla inwestora, czyli jakie usługi można zlecić profesjonalistom?

Każdy inwestor, niezależnie od liczby posiadanych nieruchomości może skorzystać – w zależności od potrzeb, wiedzy i doświadczenia - z pomocy firmy, która zadba o stabilny, poziom jego przychodów, pomagając mu w realizacji kolejnych kroków.

Wykończenie mieszkania – wybieranie materiałów oraz ekipy remontowej to nierzadko bardzo czasochłonne zadania. Na rynku dostępna jest nieskończona gama produktów o różnorodnej jakości i przeznaczeniu. Pożądani są również solidni fachowcy, wykonujące prace w terminie.
Kompetentna porada w tym zakresie to dobranie odpowiedniego pakietu, aby wykończyć lokal zgodnie z preferencjami i założeniami finansowymi właściciela. Każdy z konkretnych pakietów można modyfikować i poszerzać o dodatkowe elementy.

Wyposażenie mieszkania – funkcjonalność mieszkania czy apartamentu to jeden z wyznaczników wysokiej stopy zwrotu i regularnych przychodów. Warto skonsultować temat z profesjonalną firmą, prowadzącą szeroki wachlarz usług, aby dostosować wnętrze do konkretnego targetu najemcy i od początku realizować swoje cele biznesowe.

Zarządzanie najmem

  • Najem krótkoterminowy - cykliczne wydarzenia kulturalne, konferencje, targi etc. są motorem napędzającym inwestycję w systemie najmu krótkoterminowego. Apartamenty wynajmowane w większych miastach to wybór osób, które rezygnują z usług hotelowych i decydują się na wynajem komfortowego lokum  o podwyższonym standardzie w świetnej lokalizacji.  Szukanie klientów to jedno z zadań, które wiążą się z utrzymaniem ciągłości wynajmu. Do pozostałych obowiązków należą wydanie i odbiór lokalu, sprzątanie oraz wszelkie prace konserwatorskie. Wszystkie z tych elementów muszą być systematycznie realizowane, aby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji z najemcami, a  w rezultacie złej opinii krążącej w sieci.

 

  • Najem długoterminowy -  znalezienie konkretnego najemcy na dłuższy okres to misja – jeśli zakończona sukcesem – przynosząca stałą rentowność w każdym miesiącu.  Mieszkanie nie musi być umeblowane i wyposażone w hotelowe, odporne na uszkodzenia sprzęty. Ważne by umowa była skonstruowana tak, aby chronić interesy obu stron. Kontrolowanie nieruchomości, w tym regularnego uiszczania czynszu oraz rachunków pozwala na uniknięcie przykrych niespodzianek w postaci oszustwa przez najemców.
     

Wycena nieruchomości na potrzeby kredytu hipotecznego

Wycena nieruchomości na potrzeby kredytu hipotecznego

Hipoteka jest jednym z kilku ograniczonych praw rzeczowych i służy do zabezpieczenia wierzytelności (Dydenko, 2015). Zabezpieczenie oparte jest na przedmiocie, którym wierzytelność jest zabezpieczana czyli nieruchomości. Zawierana jest, by wierzyciel hipoteczny mógł zaspokoić określoną sumę z danej nieruchomości, która mu przysługuje. W przypadku kredytowania hipotecznego to bank jest wierzycielem hipotecznym, natomiast dłużnikiem klient zaciągający dany kredyt.

Procedura banku w przypadku tej formy kredytu jest prosta- bank musi sprawdzić czy pożyczone przez niego pieniądze są odpowiednio zabezpieczone, stąd dla banku ważna jest wartość nieruchomości, która ma zostać obciążona. W efekcie przeprowadzania wyceny bank dowie się, czy wnioskowana kwota kredytowania jest stosowna do wartości danej nieruchomości.

Do prawidłowego określenia wartości nieruchomości niezbędny jest operat szacunkowy. Operat stanowi autorska opinię uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Dokument ten jest sporządzany tylko w formie pisemnej i jest dokumentem urzędowym. W operacie zawarte są informacje niezbędne do określania nieruchomości- wykazane podstawy prawne, uwarunkowania ekonomiczne i przestrzenne, tok obliczeń oraz wynik końcowy. Uprawnieni rzeczoznawcy są ekspertami w dziedzinie szacowania wartości nieruchomości, stąd ich opracowania są najbardziej realne i odpowiadające wymaganiom rynkowym. Warto jednak zaznaczyć, że rzeczoznawca, który wykonuje operat na potrzeby kredytu hipotecznego powinien posiadać dodatkowo ukończony kurs organizowany przez Związek Banków Polskich.

Wycena nieruchomości u uprawnionego rzeczoznawcy to nie jedyna możliwość w przypadku kredytów hipotecznych. Banki wyszły naprzeciw klientom i wprowadziły system własnych ekspertyz. W tym celu posiłkują się bazami danych dotyczących cen transakcyjnych oraz ofertowych dla nieruchomości podobnych. Należy jednak zauważyć, że banki przy wycenie nieruchomości są bardziej ostrożne. Bardziej korzystne jest dla nich zaniżenie wartości nieruchomości niż jej podniesienie, ponieważ ułatwia to późniejsze odzyskanie gotówki.

Niezależnie czy wycena nieruchomości jest przeprowadzana przez bank czy przez rzeczoznawcę przeprowadzana jest głównie po wstępnej decyzji kredytowej. Jest to ważne z punktu osób, które korzystają z usług własnych rzeczoznawców. Dzięki temu mają pewność ze pieniądze przeznaczone na operat nie będą zmarnowane.

 

 

Sprawdź zanim podpiszesz! 10 rzeczy, które powinieneś sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu.

Sprawdź zanim podpiszesz! 10 rzeczy, które powinieneś sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu.

Mieszkanie idealne to składowa atrakcyjnej lokalizacji, komfortowych warunków i przystępnej ceny. Intensywne poszukiwania i odrobina szczęścia często prowadzą do upragnionego celu i udaje nam się taką ofertę znaleźć. Jednak najważniejszym, ostatnim etapem będzie podpisanie umowy o najem nieruchomości. Bez względu na to, jak bardzo zależy nam na wybranym mieszkaniu, pamiętajmy, aby zachować zdrowy rozsądek i świadomość swoich praw jako najemcy. Umawiając się na oglądanie mieszkania warto zarezerwować sobie chwilę czasu na rozmowę z właścicielem, lub pośrednikiem i nie obawiać się zadawania pytań.

Dla ułatwienia przygotowaliśmy listę rzeczy na które powinieneś zwrócić uwagę.

 
  • UMOWA

 Po pierwsze odrzuć wszelkie propozycje najmu bez umowy, bądź podpisania umowy „po fakcie”. Poproś o wcześniejsze przesłanie dokumentu, lub zarezerwuj sobie możliwość zabrania go do domu i poświęć chwilę na spokojne przeczytanie wszystkich punktów. Dobrze skonstruowana umowa gwarantuje Tobie prawo do użytkowania i bezpieczny wynajem mieszkania. Zadbaj o swoje interesy: doprecyzuj z właścicielem okres trwania
i wypowiedzenia umowy, warunki ewentualnego wypowiedzenia przed terminem, ustal kto ponosi odpowiedzialność finansową w razie uszkodzeń, czy napraw, oraz jakie są warunki zwrotu kaucji.

  • OPŁATY

Dopytaj i zapisz w umowie, jakie opłaty zawierają się w czynszu, jak są rozliczane i jak rozwiązywana jest sytuacja w przypadku wprowadzenia podwyżki czynszu przez spółdzielnię/wspólnotę. Sprawdź także jakiego rodzaju opłaty dodatkowe będziesz pokrywał i jak są rozliczane (liczniki, ryczałt itp.). Koniecznie zorientuj się w średniej wysokości opłat za media uwzględniając porę roku i ilość mieszkańców. Im więcej uwagi poświęcisz wysokości opłat na wstępie, tym mniejsze ryzyko wystąpienia niemiłych niespodzianek i nieporozumień w trakcie trwania umowy.

  • WŁAŚCICIEL

Jeżeli właściciel nieruchomości nie budzi Twojego zaufania zastanów się poważnie czy chcesz wiązać się z nim umową. Pamiętaj, że w razie jakichkolwiek problemów to on będzie osobą do której się zwrócisz. Dlatego, jeżeli nie potrafisz się z nim porozumieć, lub sprawia wrażenie osoby, która ma złe intencje, zawyża kaucję, lub stwarza innego rodzaju przeszkody już na etapie negocjacji umowy, może warto rozważyć rezygnację z oferty.

  • STAN LOKALU

Udokumentuj stan nieruchomości w dniu odbioru kluczy. Zwykle odbywa się to
w momencie spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego. Im więcej szczegółów umieścisz
w protokole tym lepiej. Zrób zdjęcia wyposażenia i ogólnego stanu mieszkania. Zwróć uwagę na stan mebli, ścian, okien i podłóg. Sfotografuj ewentualne zastane już uszkodzenia. Warto poświęcić te parę chwil, aby ze spokojną głową zdawać mieszkanie i nie martwić się o zwrot kaucji. 

  • INTERNET

Dostęp do internetu jest obecnie rzeczą tak oczywistą, że możemy zapomnieć, iż nie stanowi obowiązkowego „wyposażenia” każdego mieszkania. Zapytaj właściciela jaki operator dostarcza usługę w danej dzielnicy, czy umowa jest już podpisana, czy też dopiero będziesz musiał się postarać o instalację. Jeżeli zdecydujesz się na internet mobilny wybadaj na jaki zasięg będziesz mógł liczyć w rozpatrywanej lokalizacji.

  • ZAMELDOWANIE TYMCZASOWE 

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie poza obszarem w którym jesteś na stałe zameldowany, warto zorientować się, czy właściciel bierze pod uwagę możliwość meldunku tymczasowego. Dlaczego jest to istotne? W przypadku, gdy będziesz starał się o jakikolwiek rodzaj wsparcia z urzędu miasta, gminy czy województwa (staż, dofinansowanie) meldunek będzie dla Ciebie niezbędnym warunkiem ubiegania się o oferowaną pomoc. 

  • LOKALIZACJA

Zdarza się, że po wpływem emocji wywołanych znalezieniem upragnionego mieszkania idealizujemy odrobinę jego cechy. Dlatego warto na spokojnie zapoznać się z daną lokalizacją, najlepiej o różnych porach dnia. Mieszkanie, które wieczorem jest ciche
i spokojne, o poranku może przywitać nas hałasem z pobliskiej, ruchliwej ulicy. W świetle dziennym łatwiej ocenić czystość budynku i jego otoczenia, wieczorem natomiast warto zwrócić uwagę na ile bezpieczna i oświetlona będzie droga do naszego przyszłego domu
i klatka schodowa. 

  • OGRANICZENIA

O najczęściej występujące reguły i zakazy najlepiej zapytać wprost. Jeżeli jesteś właścicielem zwierzaka powiedz o tym wynajmującemu, zamiast liczyć, że uda się zataić ten fakt. Jeżeli jesteś palaczem ustal od razu, czy palenie w domu, lub w oknie nie będzie stanowiło problemu. Gdy natomiast planujesz od czasu do czasu zorganizować imprezę i zaprosić większą ilość osób, od razu dowiedz się, jak zapatruje się na ten fakt właściciel, oraz jak tolerancyjni są w tym względzie sąsiedzi. 

  • PIWNICA/KOMÓRKA LOKATORSKA

Zorientuj się czy wynajmując mieszkanie będziesz miał dostęp do przynależnej do niego piwnicy, lub komórki lokatorskiej. Często bywa tak, iż właściciel pozostawia takie pomieszczenie dla użytku własnego. Jeżeli jesteś posiadaczem roweru, bądź niepotrzebnych mebli, na pewno warto dowiedzieć się, czy będziesz dysponował dodatkową przestrzenią do ich przechowywania.

  • SĄSIEDZI

Daj się poznać najbliższym sąsiadom. Zdarza się, że stali mieszkańcy patrzą niechętnie na osoby wynajmujące mieszkania, kojarząc ich z głośnymi imprezami i różnego rodzaju kłopotami. Jeżeli jako pierwszy zapukasz do sąsiada, aby się przedstawić, sprawisz dobre pierwsze wrażenie, co powinno przełożyć się na bardziej przyjazne stosunki w przyszłości.