Poradnik mieszkaniowy

ESTATE BLOG

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości może znacząco podnieść rentowność inwestycji w mieszkanie. Wiąże się to jednak z większym ryzykiem, a także wyższymi kosztami obsługi. Mimo wszystko wynajem krótkoterminowy mieszkań to coraz popularniejsze rozwiązanie, które kusi inwestorów wyższymi potencjalnymi stopami zwrotu niż w przypadku najmu długoterminowego. 

Z punktu widzenia turystów jest to też ciekawa alternatywa dla pokoi hotelowych, mają oni bowiem do dyspozycji nawet kilkakrotnie większą nieruchomość z kuchnią, a nie tylko łazienką. Dla wielu osób jest to rozwiązanie atrakcyjniejsze niż hotel.

Gdy inwestor zastanawia się, która opcja wynajmu: długoterminowa czy krótkoterminowa jest bardziej opłacalna, powinien rozważyć plusy i minusy każdego rozwiązania. I nie chodzi tylko o zarobek, ale także czas, jaki trzeba poświęcić na obsługę najemców

Ryzyko w wynajmie długoterminowym związane jest z tym, iż w wariancie pesymistycznym należy założyć, że

  • koniunktura sprzyja kupowaniu, a nie wynajmowaniu mieszkań, lokale stają puste, a właściciele nieruchomości są zmuszani do obniżania cen najmu
  • wynajmujący przestają płacić, a prawo niestety wciąż im sprzyja, co oznacza, że być trudno pozbyć się niechcianych lokatorów
  • wynajmujący okazują się być nieodpowiedzialnymi ludźmi, dewastują mieszkanie, przez to traci ono na wartości, a właściciel ponosi koszty remontu lub domaga się swoich praw na drodze sądowej

W przypadku wynajmu krótkoterminowego należy pamiętać, że wynajmując mieszkanie w ten sposób poświęcimy całej działalności znacznie więcej czasu i również kosztów. Mieszkanie może szybciej się zużywać i – jeśli nasza oferta nie jest wystarczająco dobra – ryzyko utrzymujących się pustostanów będzie wyższe niż przy wynajmie tradycyjnym. 100 proc. obłożenia apartamentu przez cały rok jest rzadkością. Osoby praktykujące wynajem na doby twierdzą, że bardzo dobrym wynikiem jest obłożenie 18 dni w miesiącu (60 proc.).

Ważnym czynnikiem, już na samym etapie planowania, odgrywa wybór odpowiedniej lokalizacji.  Należy rozpatrywać miejsca w centrum miasta, dobrze skomunikowane lub w okolicy obiektów kultury. Z takich usług korzystają przede wszystkim biznesmeni przyjeżdżający na spotkania czy konferencje oraz turyści, często z zagranicy, stąd szybki dojazd do danego punktu odgrywa dla nich istotną rolę. Ważnym czynnikiem jest również odpowiednie wykończenie lokalu.

Długoterminowy wynajem nieruchomości, który skierowany jest na przykład do studentów czy osób czasowo pracujących w danym mieście, standard wykończenia ma mniejsze znaczenie.

Inaczej jest przy wynajmie na krótki okres. Lokal, który ma być alternatywą dla pokoi hotelowych, powinien odpowiadać wyższym standardom.  Z tych powodów inwestycja wymaga większego wkładu początkowego, zarówno przy kupnie mieszkania w dobrej lokalizacji, jak też koszcie wykończenia, które musi być trwałe i dobrej jakości. Wynajem nieruchomości na krótki okres wymaga częstszego doglądania i większego asortymentu. Inwestor musi więc dostarczyć pościele, prześcieradła, ręczniki, talerze, szklanki, sztućce, garnki, itp. Oprócz sprzętu AGD pożądane jest również tzw. małe AGD a więc żelazko, toster, mikrofalówka, odkurzacz, deska do prasowania, suszarka. Po każdym pobycie gości do mieszkania będzie trzeba posprzątać – przygotować pod nowych najemców, a więc zmienić pościel, ręczniki itp.

Do tego doliczyć trzeba dodatkowe koszty, przewyższające nakłady w przypadku najmu długoterminowego. Chodzi tu o wydatki na reklamę. Upublicznianie ogłoszeń na portalach standardowo zajmujących się najmem może być nieskuteczne, bo tam ludzie szukają mieszkań na dłużej. Trzeba więc ogłaszać się w miejscach skierowanych pod turystów i przyjezdnych. Ponadto należy pamiętać o kosztach napraw. Praktyka pokazuje, że pochłaniają one przeciętnie dodatkowo 20-40 proc. przychodów, w zależności od zakresu usług, np. recepcja, marketing, sprzątanie, śniadania itp. 

Na wysokie dochody można liczyć w miastach i dzielnicach chętnie odwiedzanych przez turystów. Największym powodzeniem cieszą się średniej wielkości mieszkania dla grup i rodzin, atrakcyjnie urządzone, z ładnymi widokami z okien, zlokalizowane blisko centrum miasta lub innych atrakcji.

Inwestor, zanim podejmie decyzję, w jaki sposób wynajmie mieszkanie musi przeanalizować wiele czynników. Poczynając od lokalizacji mieszkania, po własną dyspozycyjność i chęć poświęcania czasu lokatorom.

Nie zmienia to natomiast faktu, iż niezależnie od tego w jaki sposób mieszkanie zostanie wynajęte – jest to zawsze rentowna inwestycja.

 

 

 

Od kredytu… głowa nie boli

Od kredytu… głowa nie boli

Ponad połowa mieszkańców Polski posiada kredyt w banku. Natomiast zadłużenie na poczet nieruchomości stanowi 10 proc. wszystkich zobowiązań Polaków. Kredyty hipoteczne, to rozwiązanie dla osób, które chcą realizować swoje plany mieszkaniowe, ale nie posiadają środków w wystarczającej wysokości, aby kupić nieruchomość z oszczędności. Tutaj z pomocą przychodzą banki i oferowane przez nie kredyty hipoteczne.

 

  • Hipoteka jako zabezpieczenie dla banku

Kredyt mieszkaniowy to długoterminowe zobowiązanie bankowe, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na kredytowanej nieruchomości. W przypadku niespłacania zobowiązania bank może przejąć prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości należącej do kredytobiorcy. W dużym uproszczeniu można stwierdzić, że do momentu całkowitej spłaty kredytu, dłużnik posiada ograniczone prawo do dysponowania nieruchomością. Oczywiście może w tej nieruchomości mieszkać, może ją wynająć, ale sprzedaż będzie najczęściej wiązała się z wcześniejszą spłatą kredytu. Jednak ustanowienie banku na pierwszym miejscu w hipotece nieruchomości to nie jedyne zabezpieczenie, jakiego wymagają instytucje kredytujące. Dodatkowym zabezpieczeniem dla banku są także ubezpieczenia. – „Każdy bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie murów), ale wiele instytucji oczekuje także polisy na życie od kredytobiorcy. To pierwsze ubezpieczenie ma uchronić bank przed skutkami zniszczenia nieruchomości, np. na skutek pożaru, lub znacznego obniżenia jej wartości, np. w wyniku powodzi. Ubezpieczenie na życie zabezpiecza bank, a także kredytobiorców i jego spadkobierców przed skutkami choroby lub śmierci osób zobowiązanych do spłaty kredytu. W przypadku braku możliwości spłaty ze względów zdrowotnych z polisy ubezpieczeniowej zostanie spłacony kredyt, nawet w całości” – wyjaśnia Michał Krajkowski, ekspert z Notus Doradcy Finansowi.

 

  • Jakie informacje musimy przekazać instytucji bankowej?

Ubieganie się o kredyt musimy zacząć od zgromadzenia obowiązkowego wkładu własnego. Od 2017 roku każdy kredytobiorca musi posiadać minimum 20 proc. środków własnych. Co prawda część banków udzieli pożyczki z 10 proc. wkładem, jednak będzie się to wiązać z dodatkowymi kosztami. Jednak w takim przypadku minimum 10 proc. środków własnych musimy posiadać. Obowiązkowy wkład własny nie stanowi jedynego „zmartwienia” osób ubiegających się o finansowanie. Banki wymagają przedstawienia szeregu zaświadczeń, aby na ich podstawie oszacować naszą zdolność kredytową. O czym należy pamiętać przed wystosowaniem wniosku o udzielenie kredytu? Z punktu widzenia banku, najważniejszym dokumentem jest zaświadczenie o zatrudnieniu wraz z informacją o rodzaju umowy, jej terminie i wysokości zarobków. Na podstawie tych danych bank określa zdolność kredytową klienta. Niejednokrotnie wymaga również zeznań podatkowych z ubiegłych lat. Dodatkowo konsument może zostać zapytany o kwestie pozornie niezwiązane z udzieleniem kredytu – wykonywany zawód, liczbę członków rodziny, rozdzielność lub wspólnotę majątkową małżonków, a nawet perspektywy zawodowe. Bank zasięgnie również informacji z Biura Informacji Kredytowej, aby upewnić się, że klient terminowo spłacał poprzednie zobowiązania zarówno wobec instytucji finansowych oraz czy aktualnie posiada inne kredyty lub pożyczki. O kredyt mogą oczywiście ubiegać się także osoby prowadzące działalność gospodarczą czy zatrudnione na tzw. „śmieciówkach”. W takim przypadku staż pracy musi być dłuższy niż przy etacie, ale kredyt dla takich osób także jest możliwy.

 

  • Koszty kredytu hipotecznego

Koszty kredytu możemy podzielić na dwie grupy – te ponoszone jednorazowo oraz te, które będziemy płacić cyklicznie – najczęściej co miesiąc, ale czasami raz do roku. Wśród opłat jednorazowych znajdziemy prowizję za udzielenie kredytu, opłatę za wycenę nieruchomości czy np. opłaty sądowe. Opłatą, którą musimy ponieść przy nabywaniu mieszkania jest także taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. ceny). Nie są to co prawda koszty wynikające z kredytu tylko z samego faktu nabycia mieszkania (zapłacimy je także kupując nieruchomość za gotówkę), ale musimy być na nie przygotowani, gdyż często będą to sumy nawet kilkutysięczne. Do opłat jednorazowych czasami zaliczamy także ubezpieczenia. Niektóre banki są skłonne zrezygnować z prowizji za udzielenie kredytu pod warunkiem skorzystania z określonego pakietu ubezpieczeń.

 

Innym rodzajem kosztów są opłaty, które musimy ponosić co miesiąc. Pierwszym skojarzeniem jest tu oczywiście rata kapitałowo-odsetkowa. – „Co miesiąc oddajemy do banku część kwoty, którą pożyczyliśmy (kapitał) oraz opłatę za wykorzystanie kredytu (odsetki). Wysokość raty zależy od kwoty zobowiązania, okresu spłaty, wysokości oprocentowania czy rodzaju rat (równe czy malejące). Dodatkowo w niektórych bankach co miesiąc będziemy musieli także płacić składki ubezpieczeniowe, np. do czasu ustanowienia hipoteki czy tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jeśli mamy mniej niż 20 proc. środków własnych. Planując swój budżet musimy także wziąć pod uwagę opłaty coroczne. Najczęściej będzie to koszt ubezpieczenia nieruchomości” – wyjaśnia Michał Krajkowski Notus Doradcy Finansowi.  

 

  • Jak przygotować się do ubiegania o kredyt?

Zgromadzenie wymaganego wkładu własnego oraz przygotowanie wszystkich wymaganych dokumentów nie oznacza jeszcze sukcesu w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Najczęściej kredytobiorcy nie posiadają wystarczającego doświadczenia w kontakcie w placówkami bankowymi, dlatego warto skonsultować się z doradcą finansowym. Specjalista pozwoli wybrać najlepszą i najtańszą ofertę długoterminowego finansowania oraz oszacuje zdolność kredytową klienta, porównując wymagania stawiane przez wszystkie instytucje finansowe. Dodatkowo pomoc ekspercka może okazać się niezbędna podczas zmierzenia się z bankową „biurokracją” - wypełnianiem dokumentów i regulowaniem pozostałych formalności. Specjalista zwróci także uwagę na mocne i słabe strony każdej z ofert bankowych, porówna nie tylko wysokość raty czy prowizji, ale także inne pozostałe warunki stawiane przez bank, np. związane z wymogiem wpływu wynagrodzenia. Samodzielnie często możemy pominąć pewne aspekty danej oferty, a ekspert oceni ofertę całościowo i pomoże dokonać optymalnego wyboru.

Co się liczy przy kredycie hipotecznym?

Co się liczy przy kredycie hipotecznym?

Przed podjęciem decyzji o  kredycie hipotecznym, warto  odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań, dotyczących naszej obecnej sytuacji finansowej i perspektywy na najbliższe lata:

Czy mam stabilne dochody i zatrudnienie? 

Czy jestem w stanie w dłuższym terminie przeznaczyć miesięcznie określoną kwotę na spłatę raty kredytu?

Jeśli tak, to potencjalny kredytobiorca staje przed naprawdę szeroką ofertą kredytową dostępną na naszym rynku.

Należy przy tym pamiętać, że ubiegając się o kredyt musimy posiadać środki na wkład własny w wysokości 10% wartości kredytu. Do wkładu własnego bank zaliczy m.in. wartość działki, na której chcemy postawić dom czy środki z funduszy inwestycyjnych.

  • Różne potrzeby, różne kredyty 

W zależności od potrzeb klientów i celów kredytowania Bank Zachodni WBK może zaoferować  szukającym środków na finansowanie swojego wymarzonego lokum różne rozwiązania kredytowe, nawet na 30 lat. Warto pamiętać, że przy wsparciu Banku, klienci Banku Zachodniego WBK mogą sfinansować właściwie każdą potrzebę mieszkaniową. Od zakupu nowego lub używanego mieszkania czy domu, po budowę nowej nieruchomości czy zakup działki. Na szczególną uwagę zasługuje oferta kredytu na budowę domu systemem gospodarczym, gdzie nie wymagamy przedstawiania faktur za zakupione materiały budowlane i wykonane prace, gdyż postęp prac weryfikujemy na podstawie bezpłatnych inspekcji pracownika banku. Kredyt jest wypłacany w transzach, co jest wygodnym rozwiązaniem dla osób budujących dom.

Bank Zachodni WBK, oprócz standardowych kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniem oferuje również kredyty o stałym, w okresie pierwszych pięciu lat, okresem kredytowania. Klienci, którzy zdecydują się na to rozwiązanie, mają pewność, że nawet w sytuacji rynkowej podwyżki stóp procentowych, raty ich kredytu pozostaną w niezmiennej wysokości w okresie 5 lat.”

  • Korzystne warunki                                                                                                   

Bank premiuje rzetelnych klientów oferując im korzystniejsze warunki kredytowania, np. niższą prowizję. Co ciekawe, bank nie warunkuje udzielenia kredytu hipotecznego od posiadania innych produktów, ale klienci, którzy mają lub założą w banku konto osobiste i zadeklarują wpływ wynagrodzenia w wysokości minimum 2000 zł miesięcznie dodatkowo obniżą swoją marżę.  

Wniosek kredytowy można złożyć w placówce banku lub na infolinii 1 9999 (opłata za połączenie zgodna z taryfą danego operatora). Z oferty kredytu mogą skorzystać osoby, które spełniają wymagane przez bank warunki oceny zdolności kredytowej.

Więcej informacji na temat oferty Banku Zachodniego WBK  można znaleźć w placówkach Banku Zachodniego WBK S.A. oraz na stronie www.bzwbk.pl

Księga wieczysta - co w niej znajdziemy i dlaczego jest to tak ważny dokument w procesie zakupu mieszkania

Księga wieczysta - co w niej znajdziemy i dlaczego jest to tak ważny  dokument w procesie zakupu mieszkania

Pierwszą rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę w przypadku zakupu nieruchomości jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej, najważniejszego dokumentu przypisanego do danej nieruchomości. Co zawiera księga wieczysta? Gdzie ją znaleźć i o czym warto pamiętać sprawdzając jej zawartość?

  "Głównym celem prowadzenia księgi wieczystej jest ustalenie stanu prawnego danej nieruchomości. Niezależnie od tego czy to grunt, czy działka rekreacyjna, budowlana czy mieszkanie - przed zakupem nieruchomości należy dokładnie sprawdzić zapisy tego dokumentu. Co ważne ma on istotne znaczenie zarówno w przypadku zakupu, jak i sprzedaży nieruchomości. Dzięki niemu nabywca może sprawdzić m.in. kto jest właścicielem nieruchomości, czy nie jest ona zadłużona, czy ktoś inny nie rości sobie praw do nabywanej nieruchomości" – podkreśla Michał Krajkowski, ekspert Notus doradcy finansowi.

  • Jak czytać księgę wieczystą?

Dla osób, które mają w planach zakup nieruchomości księga wieczysta jest dokumentem obowiązkowym do przeczytania. Jest to rejestr bardzo przejrzysty, a przez odpis księgi wieczystej łatwo „przebrnąć”. Dokument dzieli się na cztery działy, z których każdy dotyczy innych aspektów. W pierwszej części znajdują się wszystkie informacje dotyczące nieruchomości tzn. opis nieruchomości, rodzaj, lokalizacja, wielkość oraz udział w nieruchomości wspólnej. To co może zainteresować osoby planujące zakup nieruchomości to poruszona kwestia praw, które przysługują właścicielowi gruntu np. czy może korzystać z parkingu, placu zabaw oraz dróg dojazdowych.

W drugim dziale opisane zostały informacje o właścicielu lub użytkowniku danej nieruchomości. Potencjalni nabywcy znajdą tu dane osoby posiadającej prawo do użytkowania danych gruntów oraz jeśli mamy więcej niż jednego właściciela, jak rozkładają się udziały poszczególnych z nich. To bardzo ważne, szczególnie w sytuacji gdy dana nieruchomość ma kilku właścicieli, a nie wszyscy wyrazili zgodę na jej sprzedaż.

W trzecim dziale znajdują się informacje o ograniczonych prawach oraz roszczeniach ciążących na danej nieruchomości. Co ważne nie znajdzie się tutaj informacji o hipotekach. Z tej części osoby zainteresowane zakupem nieruchomości dowiedzą się np. czy są osoby, które mają prawo przechodzić przez daną działkę. To tutaj również znajdują się informacje o ewentualnych egzekucjach z danej nieruchomości, czy wpisy komornicze. Ponadto, jeśli umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego, to właśnie w Dziale III możemy znaleźć informacje na ten temat.

W ostatnim dziale znajdują się zaś informacje o hipotekach. To bardzo ważny punkt biorąc pod uwagę zakup nieruchomości. Jeśli sprzedający posiada kredyt na zakup tej nieruchomości to właśnie w tej części znajdziemy dane na temat tego zobowiązania.

 

  • Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?

Nabywając mieszkanie czy działkę gruntu zakładana jest dla nowej nieruchomości nowa księga wieczysta, a prowadzeniem Ksiąg Wieczystych zajmuje się właściwy dla lokalizacji Sąd Rejonowy. Zatem każda nieruchomość musi mieć założoną Księgę Wieczystą, a sprzedający powinien znać jej numer. Jeśli nie znamy właściwego numeru, to na podstawie numeru wniosku, czy aktu notarialnego możemy w Sądzie go ustalić.

- „Na rynku możemy jednak znaleźć mieszkania, dla których nie ma założonych ksiąg wieczystych. Tak będzie w przypadku niektórych spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Jeśli zatem chcemy kupić takie właśnie mieszkanie, to możemy się spotkać z sytuacją braku Księgi. Nie będzie to jednak przeszkodą do zakupu czy do uzyskania finansowania w banku. W takim przypadku przed uruchomieniem kredytu należy złożyć wniosek o założenie Księgi Wieczystej. Pamiętajmy, że nie musimy czekać do założenia KW, często wystarczy sam wniosek, aby przeprowadzić transakcję i uzyskać kredyt. Ważne jest jednak, aby stan prawny gruntu był uregulowany, gdyż tylko w takiej sytuacji Sąd założy Księgę Wieczystą dla spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu” – wyjaśnia Michał Krajkowski z Notus doradcy finansowi.

  • Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

Osoby zainteresowane kupnem danej nieruchomości mogą uzyskać dostęp do księgi wieczystej składając odpowiedni dokument w sądzie. Obecnie istnieje także możliwość zapoznania się z nią za pomocą Internetu, ponieważ wszystkie dokumenty posiadają również wersje elektroniczną. Wystarczy jedynie znać dokładny numer Księgi Wieczystej i za pomocą platformy internetowej można bez wychodzenia z domu zapoznać się z konkretną księgą wieczystą.

  • Odpis zwykły czy zupełny?

Istnieją dwa rodzaje odpisów Księgi Wieczystej. Odpis zwykły zawiera tylko aktualne informacje na temat nieruchomości, natomiast w odpisie zupełnym znajdziemy dodatkowo całą historię nieruchomości. Możemy więc sprawdzić kto był wcześniej właścicielem, czy były wpisane hipoteki, albo inne ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością.