Poradnik mieszkaniowy

ESTATE BLOG

Mieszkanie w stanie deweloperskim, czy mieszkanie pod klucz?

Mieszkanie w stanie deweloperskim, czy mieszkanie pod klucz?

Należałoby zacząć od podania, co rozumiemy przez określenia: stan deweloperski i „pod klucz”. Żadnych oficjalnych definicji, ani przepisów, które określają znaczenie tych pojęć, nie ma. Ogólnie przyjmuje się, że mieszkanie w stanie deweloperskim (inaczej: w stanie surowym) to takie, które przeznaczone jest do całkowitego wykończenia. To lokal z wylewką betonową na podłodze i tynkami na ścianach, bez tzw. “białego montażu”. Podłogi, malowanie i całą resztę musimy zrobić sami. Deweloper musi oczywiście wyposażyć lokal w drzwi wejściowe, natomiast niekoniecznie w drzwi wewnętrzne. Jeśli decydujemy się na kupno mieszkania w stanie deweloperskim powinniśmy dokładnie dowiedzieć się u dewelopera, co rozumie on przez to pojęcie, żeby uniknąć później nieporozumień.

Mieszkanie gruntownie wykończone to tzw. lokal "pod klucz", gotowy do odbioru, umożliwiający natychmiastowe zamieszkanie. Jest to coraz częściej stosowana wśród deweloperów alternatywa, która ma być atrakcyjniejsza dla klientów. Rozwiązanie to dotyczy często  lokali z tzw. wyższej półki, o podwyższonym standardzie, dla klientów bardziej majętnych, gdzie cena metra kwadratowego nie gra aż tak dużej roli oraz mieszkań z przeznaczeniem inwestycyjnym.

Decydując się na mieszkanie wykończone „pod klucz” zyskujemy przede wszystkim czas. Nierzadko bardziej niż niska cena lokalu Klienta interesuje oszczędność czasu i wysiłku. Nowe mieszkanie z rynku deweloperskiego nie musi być wyzwaniem dla osób, które nie chcą bądź nie mogą angażować się w jego wykończenie.

W przypadku, gdy decydujemy się na wykończenie mieszkania sami musimy pamiętać o każdym drobiazgu, za który trzeba zapłacić osobno. U producentów i w sklepach z płytkami, armaturą, podłogami, białym montażem, oświetleniem, itp. jako odbiorca indywidualny nie dostaniemy atrakcyjnego rabatu. Indywidualnie negocjuje się także stawki z fachowcami. 
W innej sytuacji są deweloperzy, którzy materiały zamawiają w większych ilościach (często bezpośrednio u producentów), a prace zlecają swoim pracownikom samodzielnie dyktując stawki.

Różnica polega również na tym, że jeżeli wykończenie zamawiamy bezpośrednio u dewelopera, to on udziela nam gwarancji na wykonane prace.

Istotną zaletą wykończenia „pod klucz” jest także czas oczekiwania na realizację. To ważne zwłaszcza dla klientów, którzy kupują lokal w inwestycji znajdującej się w budowie. Jeśli zawczasu zdecydujemy się na wykończenie pod klucz, o wiele łatwiej jest sprecyzować termin wejścia fachowców do lokalu.

Co zatem wybrać? Co się bardziej opłaca?

Odpowiedzi na te pytania wymagają po pierwsze zdefiniowania, na czym nam zależy: czy na oszczędnościach, czy na komforcie i szybkości zamieszkania. Różnice w cenie za m2 mogą być duże, lub też niższe, wszystko zależy od użytych materiałów, standardu wykończenia itp.

Decydując się na wykańczanie lokalu na własną rękę, należy pamiętać, iż do ceny musimy doliczyć koszt prac. Osoby, które samodzielnie będą wykańczać własne lokum, mają możliwość oszczędzenia i na materiałach i na robociźnie, ale ponoszą również pewne ryzyko. Po pierwsze: zazwyczaj zajmuje im to więcej czasu niż deweloperowi, bądź profesjonalnej firmie zajmującej się wykańczaniem wnętrz. Po drugie: w przypadku błędów, niedoróbek itp. oraz konieczności poprawy prac, koszty będą rosły.

Podsumowując, wybór mieszkania w stanie surowym czy mieszkania „pod klucz”, należy poprzedzić gruntownym wyliczeniem ewentualnych kosztów oraz rozmową z deweloperem o warunkach wykończenia.

Mieszkanie dla młodych 2017 - reaktywacja

Mieszkanie dla młodych 2017 - reaktywacja

W dniu 7 lipca br. Sejm przyjął ustawę zmieniającą zasady programu Mieszkanie dla Młodych. Nowe przepisy zmienią dotychczasowe zasady programu co pozwoli na składanie wniosków o dopłatę jeszcze z puli roku 2017. Zmiany zwiększą poziom możliwych do wykorzystania środków z puli 2018 roku, jednak ponowne składanie wniosków o przyszłoroczne dopłaty możliwe będzie dopiero w styczniu.

  • Jak było?

Bank Gospodarstwa Krajowego, zgodnie z dotychczasowymi regulacjami, wstrzymywał przyjmowanie wniosków o dopłatę, jeśli suma złożonych wniosków przekroczyła próg 95 procent całego limitu przewidzianego na dany rok. Tak sytuacja miała miejsce w marcu 2016 roku, a także 1 lutego tego roku. Po osiągnięciu określonego pułapu program MdM na dany rok się kończył. Pozostałe 5 procent było w myśl autorów ustawy zarezerwowane na dopłaty, które przysługują z tytułu urodzenia 3 lub kolejnego dziecka w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości. Praktyka jednak pokazała, że zapotrzebowanie na te dopłaty jest znikome. Również nie całe 95 procent na dopłaty było wykorzystywane. Część osób rezygnowała z kredytu lub nie mogła go uzyskać w banku, więc środki do puli powracały. Jednak przepisy nie przewidywały procedury ponownego przyjmowania wniosków przez BGK, w sytuacji gdy przyjmowanie wniosków zostało już wstrzymane. Z tego powodu, wg stanu na 30.06.2017 roku z puli tegorocznej wykorzystane zostało tylko ok. 91 procent środków.

  • A jak będzie?

Nowe przepisy zmieniają zasady w dwóch obszarach. Po pierwsze, BGK będzie wstrzymywał przyjmowanie wniosków po osiągnięciu progu 100 procent ustalonego limitu. Pod drugie, możliwe będzie ponowne składanie wniosków o dopłatę z puli roku 2017. Kwota ok. 67 mln (9 proc. pozostałego limitu) będzie mogła znowu trafić do osób ubiegających się o zakup nieruchomości. Oznacza to, że przy utrzymaniu dotychczasowego poziomu średniej dopłaty jeszcze w tym roku będzie można złożyć około 2600 wniosków o dopłatę.

  • Kiedy można składać wniosek?

Ustawa weszła w życie 1 sierpnia. W związku z powyższym bank BGK w dniu 7 sierpnia 2017 r. planuje opublikowanie komunikatu BIP o wznowieniu od dnia 8 sierpnia 2017 r. możliwości składania wniosków o dofinansowanie wkładu własnego w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych” do momentu wykorzystania kwoty 67 mln zł i osiągnięcia poziomu 100% planowanych wypłat na bieżący rok, a więc do wysokości 746 mln zł. W związku z faktem, że środków wystarczy tylko na około 2500-2600 wniosków możemy przypuszczać, że dodatkowa pula wyczerpie się w ciągu 1-2 dni. Z tego powodu zainteresowane osoby już dzisiaj powinny zacząć kompletować dokumentację i być przygotowanym do złożenia wniosków.

Michał Krajkowski, Główny Analityk, Notus Finanse

USTAWA O KREDYCIE HIPOTECZNYM

USTAWA O KREDYCIE HIPOTECZNYM

Nowo wprowadzana ustawa o kredycie hipotecznym o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami zmienia wiele nie tylko w funkcjonowaniu firm doradztwa finansowego, ale także zabezpiecza interesy klientów. Jednak z punktu widzenia kredytobiorców zmiany nie są rewolucyjne, a są tylko potwierdzeniem obecnego stanu rynku, bowiem wiele zmian w kredycie hipotecznym to de facto usankcjonowanie ustawą innych regulacji (np. Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego) czy rynkowych praktyk banków. 

Przepisy będą dotyczyć kredytów hipotecznych, które zostaną sprzedane po wejściu ustawy w życie. Co zatem zmieni się dla kredytobiorców? Przesyłamy Państwu pakiet najistotniejszych zmian:

  • Formularz informacyjny

Formularz Informacyjny dotyczący kredytu zabezpieczonego hipoteką, będzie dokumentem dla klienta obowiązkowym. Co istotne będzie on zawierał wiele ważnych danych: dane kredytodawcy, dane pośrednika, informację o wynagrodzeniu pośrednika, główne cechy kredytu hipotecznego, stopa procentowa kredytu hipotecznego oraz inne koszty, częstotliwość i liczba spłat, wysokość każdej raty, poglądowa tabela spłat, dodatkowe obowiązki do udzielenia kredytu dla klienta, zasady przedterminowej spłaty, ustalenia opcjonalne, inne prawa klienta, dane odnośnie do procesu reklamacyjnego, skutki niewywiązywania się przez klienta z zapisów umowy, informacje dodatkowe, dane o nadzorze KNF. Przez to, że każdy kredytodawca lub pośrednik kredytowy będzie musiał stosować ten sam wzór formularza informacyjnego, kredytobiorca będzie miał łatwiej porównać ofertę kilku kredytodawców.

  • 21 dni na decyzję banku

Ustawa o kredycie hipotecznym określa maksymalny czas w jakim bank musi przekazać klientowi informację o podjętej decyzji kredytowej. Zgodnie z regulacjami analiza wniosku może zająć maksymalnie 21 dni od złożenia kompletu dokumentów i po tym terminie decyzja kredytowa musi być przekazana klientowi. Jest to nowość, gdyż aktualnie czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku jest wewnętrzną regulacją każdego z banków. Co prawda w większości przypadków praktyka rynkowa pokazuje, że czasy te są znacznie krótsze, jednak w części instytucji na decyzję o przyznaniu kredytu trzeba poczekać dłużej.

  • Opłata za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata

Ustawa wprowadza ograniczenia we wcześniejszej spłacie kredytów ze zmienną stopą procentową, czyli tych najpopularniejszych na naszym rynku. Zgodnie z Art. 40 bank może pobrać opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty tylko przez 3 lata od podpisania umowy kredytowej. Ograniczona została także kwota, którą może zostać obciążony kredytobiorca. Wysokość rekompensaty nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, jakie zapłaciłby klient od kwoty, która została wcześniej spłacona. Jednocześnie kwota ta nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty. Warto jednak zwrócić uwagę, że już dzisiaj praktyka banków jest zbliżona do regulacji ustawowych. W większości instytucji opłata z tytułu wcześniejszej spłaty pobierana jest przez 3, czasami 5 lat, a jej wysokość z reguły kształtuje się na poziomie 1,5-2,0 proc. Nowością zatem będzie tylko ograniczenie wysokości tej opłaty do sumy odsetek, które zostałyby zapłacone przez 1 rok.

  • Zakaz sprzedaży wiązanej

Z punktu widzenia kredytobiorcy ważne jest także wprowadzenie zakazu sprzedaży wiązanej. Oznacza to, że bank nie będzie mógł uzależnić decyzji o przyznaniu kredytu od obowiązku skorzystania z innych produktów. Wyjątek uczyniono jednak dla rachunku bankowego. Dopuszczalne będzie wymaganie założenia konta służącego bieżącej obsłudze kredytu, jednak w takim przypadku rachunek ten będzie musiał być prowadzony bezpłatnie. Ponadto przepisy ustawy dopuszczają możliwość wymagania przez bank ubezpieczenia np. nieruchomości, jednak niemożliwe będzie narzucanie wyboru konkretnego ubezpieczyciela. Kredytobiorca będzie miał prawo dostarczyć własną polisę spełniającą postawione przez bank minimalne zakresy ubezpieczenia. Są to także rozwiązania, które na bankach kilka lat temu wymusiła KNF w Rekomendacji U i taka możliwość funkcjonuje już od kilku lat.

  • Możliwa sprzedaż łączona

Nowe przepisy nie zabraniają jednak sprzedaży łączonej. Oznacza to, że bank będzie mógł oferować kredyty, w których w zamian za skorzystanie np. z ubezpieczenia, czy produktu inwestycyjnego zostanie obniżona marża, prowizja, czy w jakikolwiek inny sposób kredytobiorca będzie premiowany. Jednak ustawa nakłada obowiązek na banki, że równolegle oferowany musi być kredyt bez dodatkowych produktów. Nowy przepis w praktyce dla kredytobiorców w Polsce niewiele zmieni. Już dzisiaj niemal wszystkie banki mają tak skonstruowane oferty, że możliwe jest uzyskanie kredytu bez tzw. crossellingu, chociaż często są to droższe oferty, niż w przypadku skorzystania z oferty np. z produktem oszczędnościowym.

  • Zakaz kredytów walutowych

Nowe przepisy regulują także zasady udzielania kredytów w walutach obcych. Zgodnie z Art. 6 będzie to możliwe tylko w sytuacji, gdy kredytobiorca większość swoich dochodów osiąga w obcej walucie lub większość posiadanych środków finansowych lub aktywów jest wyrażona w walucie kredytu. Tylko wtedy, jeśli oczywiście bank będzie miał w swojej ofercie kredyty w danej walucie, możliwe będzie zaciągnięcie kredytu w innej walucie niż złoty. Jest to rozwiązanie, które częściowo pokrywa się z zapisami Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego.

  • Nowe zasady restrukturyzacji

Nowością są za to zasady restrukturyzacji kredytu. W przypadku opóźnień w spłacie, kredytobiorca będzie miał prawo wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację kredytu. Bank w swojej propozycji może zaoferować czasowe zawieszenie spłaty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania czy inne działania, które mogą umożliwić terminową spłatę rat. W przypadku gdy bank nie może przedstawić takich rozwiązań lub jeśli podjęte działania okażą się bezskuteczne, kredytobiorca będzie miał czas na samodzielne sprzedanie nieruchomości. Minimalny termin, który bank musi dać zadłużonemu klientowi na sprzedaż mieszkania na „wolnym rynku” to 6 miesięcy. Jest to nowość, gdyż aktualnie w przypadku niespłacania kredytu bank może szybciej przystąpić do windykacji komorniczej, co często prowadzi do sprzedaży wymuszonej za znacznie niższą kwotę niż rynkowa wartość mieszkania.

 

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości może znacząco podnieść rentowność inwestycji w mieszkanie. Wiąże się to jednak z większym ryzykiem, a także wyższymi kosztami obsługi. Mimo wszystko wynajem krótkoterminowy mieszkań to coraz popularniejsze rozwiązanie, które kusi inwestorów wyższymi potencjalnymi stopami zwrotu niż w przypadku najmu długoterminowego. 

Z punktu widzenia turystów jest to też ciekawa alternatywa dla pokoi hotelowych, mają oni bowiem do dyspozycji nawet kilkakrotnie większą nieruchomość z kuchnią, a nie tylko łazienką. Dla wielu osób jest to rozwiązanie atrakcyjniejsze niż hotel.

Gdy inwestor zastanawia się, która opcja wynajmu: długoterminowa czy krótkoterminowa jest bardziej opłacalna, powinien rozważyć plusy i minusy każdego rozwiązania. I nie chodzi tylko o zarobek, ale także czas, jaki trzeba poświęcić na obsługę najemców

Ryzyko w wynajmie długoterminowym związane jest z tym, iż w wariancie pesymistycznym należy założyć, że

  • koniunktura sprzyja kupowaniu, a nie wynajmowaniu mieszkań, lokale stają puste, a właściciele nieruchomości są zmuszani do obniżania cen najmu
  • wynajmujący przestają płacić, a prawo niestety wciąż im sprzyja, co oznacza, że być trudno pozbyć się niechcianych lokatorów
  • wynajmujący okazują się być nieodpowiedzialnymi ludźmi, dewastują mieszkanie, przez to traci ono na wartości, a właściciel ponosi koszty remontu lub domaga się swoich praw na drodze sądowej

W przypadku wynajmu krótkoterminowego należy pamiętać, że wynajmując mieszkanie w ten sposób poświęcimy całej działalności znacznie więcej czasu i również kosztów. Mieszkanie może szybciej się zużywać i – jeśli nasza oferta nie jest wystarczająco dobra – ryzyko utrzymujących się pustostanów będzie wyższe niż przy wynajmie tradycyjnym. 100 proc. obłożenia apartamentu przez cały rok jest rzadkością. Osoby praktykujące wynajem na doby twierdzą, że bardzo dobrym wynikiem jest obłożenie 18 dni w miesiącu (60 proc.).

Ważnym czynnikiem, już na samym etapie planowania, odgrywa wybór odpowiedniej lokalizacji.  Należy rozpatrywać miejsca w centrum miasta, dobrze skomunikowane lub w okolicy obiektów kultury. Z takich usług korzystają przede wszystkim biznesmeni przyjeżdżający na spotkania czy konferencje oraz turyści, często z zagranicy, stąd szybki dojazd do danego punktu odgrywa dla nich istotną rolę. Ważnym czynnikiem jest również odpowiednie wykończenie lokalu.

Długoterminowy wynajem nieruchomości, który skierowany jest na przykład do studentów czy osób czasowo pracujących w danym mieście, standard wykończenia ma mniejsze znaczenie.

Inaczej jest przy wynajmie na krótki okres. Lokal, który ma być alternatywą dla pokoi hotelowych, powinien odpowiadać wyższym standardom.  Z tych powodów inwestycja wymaga większego wkładu początkowego, zarówno przy kupnie mieszkania w dobrej lokalizacji, jak też koszcie wykończenia, które musi być trwałe i dobrej jakości. Wynajem nieruchomości na krótki okres wymaga częstszego doglądania i większego asortymentu. Inwestor musi więc dostarczyć pościele, prześcieradła, ręczniki, talerze, szklanki, sztućce, garnki, itp. Oprócz sprzętu AGD pożądane jest również tzw. małe AGD a więc żelazko, toster, mikrofalówka, odkurzacz, deska do prasowania, suszarka. Po każdym pobycie gości do mieszkania będzie trzeba posprzątać – przygotować pod nowych najemców, a więc zmienić pościel, ręczniki itp.

Do tego doliczyć trzeba dodatkowe koszty, przewyższające nakłady w przypadku najmu długoterminowego. Chodzi tu o wydatki na reklamę. Upublicznianie ogłoszeń na portalach standardowo zajmujących się najmem może być nieskuteczne, bo tam ludzie szukają mieszkań na dłużej. Trzeba więc ogłaszać się w miejscach skierowanych pod turystów i przyjezdnych. Ponadto należy pamiętać o kosztach napraw. Praktyka pokazuje, że pochłaniają one przeciętnie dodatkowo 20-40 proc. przychodów, w zależności od zakresu usług, np. recepcja, marketing, sprzątanie, śniadania itp. 

Na wysokie dochody można liczyć w miastach i dzielnicach chętnie odwiedzanych przez turystów. Największym powodzeniem cieszą się średniej wielkości mieszkania dla grup i rodzin, atrakcyjnie urządzone, z ładnymi widokami z okien, zlokalizowane blisko centrum miasta lub innych atrakcji.

Inwestor, zanim podejmie decyzję, w jaki sposób wynajmie mieszkanie musi przeanalizować wiele czynników. Poczynając od lokalizacji mieszkania, po własną dyspozycyjność i chęć poświęcania czasu lokatorom.

Nie zmienia to natomiast faktu, iż niezależnie od tego w jaki sposób mieszkanie zostanie wynajęte – jest to zawsze rentowna inwestycja.