ESTATE BLOG

Rewitalizacja Leszna- jesteśmy odpowiedzialni za rekomendacje działań dla właścicieli kamienic, przedsiębiorców – najemców i władz miasta.

Wszyscy chcielibyśmy spędzać czas w centrum miasta, w którym można odwiedzić ciekawy butik, wypić dobrą kawę, spotkać znajomych, przysiąść na ławce, obejrzeć wystawę czy załatwić sprawę w firmie. Miasto Leszno, we współpracy z NAI Estate Fellows Oddział Poznań oraz z właścicielami kamienic i lokalnymi przedsiębiorcami będzie dostarczać mieszkańcom coraz więcej pretekstów do odwiedzenia Starówki. W tej chwili na Rynku w Lesznie i okolicznych ulicach jest około 50 pustych lokali handlowych. W zdecydowanej większości należą one do prywatnych właścicieli. Do tych lokali trzeba dodać te, których najemcy nie do końca pasują do „serca miasta”. Od wielu lat trwa dyskusja, w której jedni starają się wykazać atuty Starówki, drudzy wskazują, że oferta sklepów, gastronomii, usług jest coraz uboższa i mniej konkurencyjna. Wśród lokalnych przedsiębiorców na szczęście nie brak takich, którzy inwestują i otwierają nowe sklepy, restauracje, kawiarnie, zdobywając wielu lojalnych klientów. Powoli jednak wszyscy stają się zgodni co do tego, że zainteresowanie Starówką jest zależne od zapewnienia właściwej i kompleksowej oferty dla coraz bardziej wymagających mieszkańców. Oczekują oni atrakcyjnych miejsc do wielu aktywności: robienia zakupów ale też spędzania wolnego czasu, spotkań z przyjaciółmi, korzystania z usług, rozwijania swoich zainteresowań czy po prostu pracy. Takie podejście pomoże otworzyć centrum na zupełnie nowe grupy potencjalnych klientów. Tylko jak to wszystko zrobić?

• Połączenie tradycji z nowoczesnością

Jak połączyć handlową tradycję z usługową nowoczesnością – by ludzie chętnie przychodzili do centrum na zakupy do kawiarni i zegarmistrza? By w centrum chcieli pracować ludzie młodzi i kreatywni, wspierając także swoimi zdolnościami rzemieślników? Jak zbudować atrakcyjną dla mieszkańców i przyjezdnych ofertę na Starówce i jak zachęcić ich do częstego odwiedzania tej części miasta? Już z samej liczby pytań wynika, że problem jest złożony a jego rozwiązanie nie nastąpi od razu. Miasto Leszno proponuje, żeby pracę rozpocząć od zmniejszania liczby pustych lokali w centrum.

 Jesteśmy zdeterminowani do tego, aby przywrócić centrum naszego miasta dawną świetność. Miasto Leszno będzie prowadzić i wspierać inicjatywy, które sprawią, że z jednej strony Starówka zapełni się ludźmi, którzy chętnie będą spędzać na niej czas, a z drugiej – że pojawi się na niej ciekawa i różnorodna oferta sklepów, gastronomii czy aktywności –  deklarował w grudniu prezydent Łukasz Borowiak podczas spotkania zorganizowanego przez LSH Starówka.

• Co mogą zyskać właściciele kamienic i lokali w centrum?

We współpracy z NAI Estate Fellows Oddział Poznań powstanie w pierwszej kolejności dokument zawierający rekomendacje działań dla właścicieli kamienic, przedsiębiorców – najemców i władz miasta w celu poprawy sytuacji. Ale, jak przekonuje Patrycja Masiarek, prezes zarządu Estate Fellows Poznań:

To nie dokument jest najważniejszy ale rozpoczynająca się współpraca, do której zapraszamy wszystkich właścicieli kamienic zlokalizowanych na starym mieście. Celem naszych działań, będzie całościowe podejście do sprawy.  Wspólnie z miastem rozpoczynamy działalność doradczą, podpowiemy  jak właściciele lokali powinni ze sobą  współpracować, w jaki sposób powinni szukać najemców dla lokali. W pracy wykorzystamy nasze wieloletnie doświadczenie w komercjalizacji m.in. galerii handlowych – mówi Patrycja Masiarek.

Współpraca ze specjalistyczną firmą „z zewnątrz” zagwarantuje właścicielom kamienic i lokali bezstronność oraz zaangażowanie, które przełoży się na efekty. Jakie korzyści osiągną właściciele kamienic i lokali współpracując ze sobą? Będzie możliwe wprowadzenie wspólnego poziomu cen najmu. Jednolite  dla wszystkich wzory umów najmu zwiększą bezpieczeństwo prawne właścicieli i będą gwarancją dobrej współpracy dla najemców. Właściciele nieruchomości, dzięki doradztwu NAI Estate Fellows będą świadomi, jak przygotować lokale pod różnorodną działalność, nie tylko handlową, ale też usługową czy biurową. Patrycja Masiarek zwraca uwagę na pomieszczenia w górnych kondygnacjach – dzięki nim można zwiększyć dostępną powierzchnię biurową na wynajem. Pracownicy firm oraz odwiedzający ich często klienci to atrakcyjna grupa docelowa, np. dla gastronomii czy sklepów. 

• Siła tkwi w kreatywności

Zapełnienie wszystkich lokali czy zróżnicowanie obecnych najemców to cel, którego nie da się osiągnąć od razu. Obecnie największe obawy budzi niewielkie dotąd zainteresowanie właścicieli kamienic. Bez udziału sporej liczby podmiotów nie uda się właścicielom lokali wprowadzić zmian, prowadzić akcji informacyjnych czy marketingowych, a co za tym idzie, osiągnąć korzyści.

Aby zmienić przyzwyczajenia klientów co do spędzania czasu i zachęcić ich do powrotu na Starówkę potrzeba  co najmniej  dwóch lat intensywnej pracy merytorycznej i promocyjnej – zwraca uwagę Patrycja Masiarek.

Konieczne będą działania wspierające i edukacyjne skierowane do przedsiębiorców, aby pokazać, jak można dostosować swoją ofertę do oczekiwań klientów, jak skutecznie promować produkty i usługi, czy jak przyciągnąć nowe grupy konsumentów, w tym młodych aktywnych i ludzi na Starówkę. Działania te będą prowadzone wspólnie przez Miasto Leszno i NAI Estate Fellows.

 Będziemy dzielić się naszą wiedzą i doświadczeniem, natomiast decydująca dla powodzenia działań będzie wola współpracy i determinacja właścicieli kamienic i przedsiębiorców. Każdy będzie musiał się zaangażować i dać coś od siebie, choć nie zawsze będzie to oznaczało oczywiście wkład finansowy – zaznacza Patrycja Masiarek.

Co to może oznaczać w praktyce? Zaprosimy, w porozumieniu z właścicielami, artystów, rzemieślników, do prezentowania w pustych lokalach swojej twórczości, organizowania wystaw, spotkań, warsztatów i eventów. Wolne lokale to spora przestrzeń, której z reguły brakuje na taką działalność, a wynajem okazjonalny jest już popularny w wielu miejscach w Polsce. Mieszkańcy Leszna będą mieli więcej pretekstów do odwiedzania Starówki, a odświeżone i otwarte lokale zyskają szansę, by zaprezentować swój potencjał. Darmowe udostępnienie czy odmalowanie może przynieść efekty.

Trzeba na nowo przyzwyczaić mieszkańców, że w pustym dotąd miejscu coś się dzieje. A rosnąca popularność miejsca to ważny sygnał dla potencjalnego najemcy  – przywołuje wcześniejsze doświadczenia Patrycja Masiarek.

Miasto chce w podobny sposób promować leszczyńskich kreatywnych przedsiębiorców, którzy tworzą ciekawe rzeczy a koncentrując swoją sprzedaż czy promocję w Internecie i nie posiadając swoich sklepów stacjonarnych pozostają nieznani lokalnej społeczności. O tym, że warto działać na rzecz rewitalizacji tej części miasta, świadczy choćby duże zainteresowanie nowymi inicjatywami miejskimi – rynkami śniadaniowymi, kinem letnim na Placu Metziga czy Leszczyńskim Jarmarkiem Świątecznym. Miasto ma kolejne pomysły na wspieranie przedsiębiorczości i kreatywności mieszkańców na tym obszarze, będzie o tym informować w miarę ich realizacji. Co mogą zyskać właściciele kamienic w centrum na współpracy? + kategoryzacja lokali i obiektywna, zewnętrzna ocena stanu i wartości + ustalony dla wszystkich rekomendowany poziom cen czynszów, + działania zwiększające atrakcyjność i podnoszące wartość lokali, + bezpieczeństwo prawne umów najmu, + centrum jako jeden „organizm”  - rekomendacje co do potencjalnie najbardziej zyskownego przeznaczenia lokalu, + aktywne działania komercjalizacyjne przyciągające najemców i klientów, + wspólna promocja i edukacja + sieciowa rozbudowa relacji z potencjalnymi najemcami + praktyczne podejście do współpracy nastawione na konkretne efekty.

 

Słownik. Nieruchomości komercyjne.

Do  nieruchomości komercyjnych zaliczamy:

• Nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone na wynajem, 
• Nieruchomości handlowo-usługowe (np. biurowce generujące dochód z czynszów
  za wynajem), 
• Nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. hotele, których właściciel ma udział
  w dochodzie), 
• Nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział
  w dochodzie). 

Granica pomiędzy pojęciem nieruchomości komercyjnej i niekomerycjnej bywa płynna. Świetnie obrazuje to przykład rynku nieruchomości mieszkaniowych. Na etapie budowy inwestycji i późniejszej sprzedaży, lokal mieszkalny uznajemy za nieruchomość komercyjną, ponieważ deweloper wybudował go z myślą osiągnięcia zysku. Jednak w momencie, gdy dany  lokal zostaje  zakupiony przez inwestora w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych automatycznie traci on komercyjny charakter. Natomiast gdy ten sam lokal zostanie zakupiony w celu uzyskania zysku, przez wynajęcie go osobom trzecim, natychmiast nabiera charakteru nieruchomości komercyjnej. 

Dlatego właśnie kryterium najlepiej definiującym nieruchomość komercyjną będzie kryterium dochodu, który dana nieruchomość generuje.

Zajezdnia Poznań – biurowa odsłona inwestycji.

W najbliższym czasie Inwestor przystąpi do budowy budynku biurowego, o całkowitej powierzchni ok. 6 870 m². Biurowiec klasy A, będzie posiadał 4 kondygnacje naziemne, oferujące około 6 000 m² komfortowej powierzchni biurowej, powierzchnia typowego piętra wynosi 1800 m². Do dyspozycji Najemców zostanie przekazana jedna kondygnacja podziemna przeznaczona w całości na parking. 

Ofertę biurową uzupełnią, zabytkowe budynki położone od strony ul. Gajowej, które zostaną zrewitalizowane i przystosowane do pełnienia funkcji komfortowych, stylowych lokali biurowych dla najbardziej wymagających Klientów. W skład pozostałych etapów inwestycji wchodzą lokale mieszkalne, handlowo – usługowe, a także zabytkowa hala tramwajowa.

W hali po zajezdni tramwajowej planowane jest utworzenie przestrzeni dla wydarzeń artystycznych i kulturalnych oraz kawiarni i restauracji. 

Lokalizacja obiektu na pograniczu Centrum Poznania i dzielnicy Jeżyce jest jedną z najbardziej atrakcyjnych, bowiem łączy prestiż ścisłego Centrum miasta z bliskością wszelkich urzędów i instytucji. Dodatkowym atutem inwestycji jest doskonałe połączenie z lotniskiem, dworcem PKP i węzłami autostrady. 

Za prowadzenie komercjalizacji obiektu odpowiedzialne jest nasze biuro - NAI Estate Fellows oddział w Poznaniu, zlokalizowane przy ulicy Gajowej 1A.

„Zajezdnia Poznań to miejsce, które wyróżnia oryginalne połączenie starych zabudowań z nowoczesną architekturą. Nowa inwestycja wchodząca w skład kompleksu Zajezdni Poznań to oferta skierowana do Klientów, którzy poszukują nie tylko powierzchni biurowej w wysokim standardzie ale również bogatego zaplecza usługowo – handlowego”. – mówi Patrycja Masiarek – Dyrektor Biura NAI Estate Fellows w Poznaniu i CEO w ESTATE CENTER.

PRAWA I OBOWIĄZKI WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali w danej nieruchomości ( np. bloku czy kamienicy). Może ona obejmować właścicieli jednego lub kilku budynków - w przypadku gdy znajdują się one na tym samym gruncie. 

Wspólnoty mieszkaniowej nie musimy zakładać ani rejestrować, ponieważ z mocy prawa  powstaje samoistnie w każdym budynku w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Członkiem wspólnoty również zostajemy automatycznie w momencie zakupu lokalu wchodzącego w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. 

Wspólnoty mieszkaniowe dzielimy na małe i duże w zależności od ilości lokali, przy czym małą wspólnotą nazwiemy każdą w której skład wchodzi maksymalnie siedem lokali, pozostałe to wspólnoty duże. 

2. Prawa, obowiązki i funkcjnowanie wspólnoty mieszkaniowej w pigułce:

• Podstawowe zasady działania wspólnoty określa Ustawa o własności lokali (z dnia 24 czerwca 1994 roku). Pozostałe regulacje uchwalane są  przez właścicieli na wspólnych zebraniach, lub drogą indywidualnego zbierania głosów.
• Głównym celem wspólnoty jest rozliczanie mediów dla poszczególnych lokali, oraz dbanie
  o części wspólne budynku takie jak:  dach, elewacja, windy, tereny zielone itp.
• Wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, a także  być stroną pozywającą lub pozywaną w sądzie.
• Każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać zarząd lub zarządcę (osobę/firmę zewnętrzną), aby była efektywnie zarządzana i utrzymywana. Zarząd wspólnoty może być jedno- lub wieloosobowy. 
• Zarząd wspólnoty jest odpowiedzialny przede wszystkim za realizowanie uchwał i osiągnięcie założonego wyniku finansowego. Kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją w kontaktach z osobami trzecimi i instytucjami, aby zawierać korzystne dla wspólnoty umowy i dbać o jej interesy. 
• Członków zarządu można w każdej chwili odwołać lub zawiesić, co więcej uchwała w tej sprawie nie wymaga uzasadnienia. 
• Jeżeli członkowie zarządu w wyniku nie wykonywania, lub nienależytego wykonywania swoich obowiązków doprowadzą do wyrządzenia wspólnocie szkody, ponoszą odpowiedzialność zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.
• Wspólnota mieszkaniowa może również wytoczyć pozew przeciwko członkom zarządu, a jeżeli tego nie uczyni, takie prawo przysługuje każdemu właścicielowi nieruchomości w ramach danej wspólnoty. 
  
  Regulamin i statut wspólnoty mieszkaniowej
   
• Statut wspólnoty nie jest dokumentem obowiązkowym do uchwalenia, gdyż wszystkie zasady jej działalności określa Ustawa o własności lokali i przepisy Kodeksu cywilnego. Pozostałe zasady wewnętrzne wspólnoty można umieścić w Regulaminie, oraz podejmować na bieżąco odpowienie uchwały. 
• Wspólnota mieszkaniowa jest uprawiona aby uchwalić własny regulamin wprowadzający zasady porządku domowego, jednak zawsze nadrzędna pozostaje Ustawa o własności lokali. Oznacza to, że regulamin nie może naruszać zapisów ustawy, może natomiast rozwijać jej treść, lub odnosić się do kwestii nieuregulowanych w ustawie o własności lokali. 
• Regulamin ma moc prawną jedynie w stosunkach między właścicielami lokali, lub między właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową, czyli wspólnota  nie może się powoływać na jego treść w odniesieniu do podmiotów trzecich.
• Naruszenie regulaminu nie może skutkować sankcjami prawnymi, ale może stanowić dowód wykraczania przez właściciela lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, a w konsekwencji skutkować nawet sprzedażą lokalu w drodze licytacji.