ESTATE BLOG

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości może znacząco podnieść rentowność inwestycji w mieszkanie. Wiąże się to jednak z większym ryzykiem, a także wyższymi kosztami obsługi. Mimo wszystko wynajem krótkoterminowy mieszkań to coraz popularniejsze rozwiązanie, które kusi inwestorów wyższymi potencjalnymi stopami zwrotu niż w przypadku najmu długoterminowego. 

Z punktu widzenia turystów jest to też ciekawa alternatywa dla pokoi hotelowych, mają oni bowiem do dyspozycji nawet kilkakrotnie większą nieruchomość z kuchnią, a nie tylko łazienką. Dla wielu osób jest to rozwiązanie atrakcyjniejsze niż hotel.

Gdy inwestor zastanawia się, która opcja wynajmu: długoterminowa czy krótkoterminowa jest bardziej opłacalna, powinien rozważyć plusy i minusy każdego rozwiązania. I nie chodzi tylko o zarobek, ale także czas, jaki trzeba poświęcić na obsługę najemców

Ryzyko w wynajmie długoterminowym związane jest z tym, iż w wariancie pesymistycznym należy założyć, że

• koniunktura sprzyja kupowaniu, a nie wynajmowaniu mieszkań, lokale stają puste, a właściciele nieruchomości są zmuszani do obniżania cen najmu
• wynajmujący przestają płacić, a prawo niestety wciąż im sprzyja, co oznacza, że być trudno pozbyć się niechcianych lokatorów
• wynajmujący okazują się być nieodpowiedzialnymi ludźmi, dewastują mieszkanie, przez to traci ono na wartości, a właściciel ponosi koszty remontu lub domaga się swoich praw na drodze sądowej

W przypadku wynajmu krótkoterminowego należy pamiętać, że wynajmując mieszkanie w ten sposób poświęcimy całej działalności znacznie więcej czasu i również kosztów. Mieszkanie może szybciej się zużywać i – jeśli nasza oferta nie jest wystarczająco dobra – ryzyko utrzymujących się pustostanów będzie wyższe niż przy wynajmie tradycyjnym. 100 proc. obłożenia apartamentu przez cały rok jest rzadkością. Osoby praktykujące wynajem na doby twierdzą, że bardzo dobrym wynikiem jest obłożenie 18 dni w miesiącu (60 proc.).

Ważnym czynnikiem, już na samym etapie planowania, odgrywa wybór odpowiedniej lokalizacji.  Należy rozpatrywać miejsca w centrum miasta, dobrze skomunikowane lub w okolicy obiektów kultury. Z takich usług korzystają przede wszystkim biznesmeni przyjeżdżający na spotkania czy konferencje oraz turyści, często z zagranicy, stąd szybki dojazd do danego punktu odgrywa dla nich istotną rolę. Ważnym czynnikiem jest również odpowiednie wykończenie lokalu.

Długoterminowy wynajem nieruchomości, który skierowany jest na przykład do studentów czy osób czasowo pracujących w danym mieście, standard wykończenia ma mniejsze znaczenie.

Inaczej jest przy wynajmie na krótki okres. Lokal, który ma być alternatywą dla pokoi hotelowych, powinien odpowiadać wyższym standardom.  Z tych powodów inwestycja wymaga większego wkładu początkowego, zarówno przy kupnie mieszkania w dobrej lokalizacji, jak też koszcie wykończenia, które musi być trwałe i dobrej jakości. Wynajem nieruchomości na krótki okres wymaga częstszego doglądania i większego asortymentu. Inwestor musi więc dostarczyć pościele, prześcieradła, ręczniki, talerze, szklanki, sztućce, garnki, itp. Oprócz sprzętu AGD pożądane jest również tzw. małe AGD a więc żelazko, toster, mikrofalówka, odkurzacz, deska do prasowania, suszarka. Po każdym pobycie gości do mieszkania będzie trzeba posprzątać – przygotować pod nowych najemców, a więc zmienić pościel, ręczniki itp.

Do tego doliczyć trzeba dodatkowe koszty, przewyższające nakłady w przypadku najmu długoterminowego. Chodzi tu o wydatki na reklamę. Upublicznianie ogłoszeń na portalach standardowo zajmujących się najmem może być nieskuteczne, bo tam ludzie szukają mieszkań na dłużej. Trzeba więc ogłaszać się w miejscach skierowanych pod turystów i przyjezdnych. Ponadto należy pamiętać o kosztach napraw. Praktyka pokazuje, że pochłaniają one przeciętnie dodatkowo 20-40 proc. przychodów, w zależności od zakresu usług, np. recepcja, marketing, sprzątanie, śniadania itp. 

Na wysokie dochody można liczyć w miastach i dzielnicach chętnie odwiedzanych przez turystów. Największym powodzeniem cieszą się średniej wielkości mieszkania dla grup i rodzin, atrakcyjnie urządzone, z ładnymi widokami z okien, zlokalizowane blisko centrum miasta lub innych atrakcji.

Inwestor, zanim podejmie decyzję, w jaki sposób wynajmie mieszkanie musi przeanalizować wiele czynników. Poczynając od lokalizacji mieszkania, po własną dyspozycyjność i chęć poświęcania czasu lokatorom.

Nie zmienia to natomiast faktu, iż niezależnie od tego w jaki sposób mieszkanie zostanie wynajęte – jest to zawsze rentowna inwestycja.

Od kredytu… głowa nie boli

Ponad połowa mieszkańców Polski posiada kredyt w banku. Natomiast zadłużenie na poczet nieruchomości stanowi 10 proc. wszystkich zobowiązań Polaków. Kredyty hipoteczne, to rozwiązanie dla osób, które chcą realizować swoje plany mieszkaniowe, ale nie posiadają środków w wystarczającej wysokości, aby kupić nieruchomość z oszczędności. Tutaj z pomocą przychodzą banki i oferowane przez nie kredyty hipoteczne.

• Hipoteka jako zabezpieczenie dla banku

Kredyt mieszkaniowy to długoterminowe zobowiązanie bankowe, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na kredytowanej nieruchomości. W przypadku niespłacania zobowiązania bank może przejąć prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości należącej do kredytobiorcy. W dużym uproszczeniu można stwierdzić, że do momentu całkowitej spłaty kredytu, dłużnik posiada ograniczone prawo do dysponowania nieruchomością. Oczywiście może w tej nieruchomości mieszkać, może ją wynająć, ale sprzedaż będzie najczęściej wiązała się z wcześniejszą spłatą kredytu. Jednak ustanowienie banku na pierwszym miejscu w hipotece nieruchomości to nie jedyne zabezpieczenie, jakiego wymagają instytucje kredytujące. Dodatkowym zabezpieczeniem dla banku są także ubezpieczenia. – „Każdy bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie murów), ale wiele instytucji oczekuje także polisy na życie od kredytobiorcy. To pierwsze ubezpieczenie ma uchronić bank przed skutkami zniszczenia nieruchomości, np. na skutek pożaru, lub znacznego obniżenia jej wartości, np. w wyniku powodzi. Ubezpieczenie na życie zabezpiecza bank, a także kredytobiorców i jego spadkobierców przed skutkami choroby lub śmierci osób zobowiązanych do spłaty kredytu. W przypadku braku możliwości spłaty ze względów zdrowotnych z polisy ubezpieczeniowej zostanie spłacony kredyt, nawet w całości” – wyjaśnia Michał Krajkowski, ekspert z Notus Doradcy Finansowi.

• Jakie informacje musimy przekazać instytucji bankowej?

Ubieganie się o kredyt musimy zacząć od zgromadzenia obowiązkowego wkładu własnego. Od 2017 roku każdy kredytobiorca musi posiadać minimum 20 proc. środków własnych. Co prawda część banków udzieli pożyczki z 10 proc. wkładem, jednak będzie się to wiązać z dodatkowymi kosztami. Jednak w takim przypadku minimum 10 proc. środków własnych musimy posiadać. Obowiązkowy wkład własny nie stanowi jedynego „zmartwienia” osób ubiegających się o finansowanie. Banki wymagają przedstawienia szeregu zaświadczeń, aby na ich podstawie oszacować naszą zdolność kredytową. O czym należy pamiętać przed wystosowaniem wniosku o udzielenie kredytu? Z punktu widzenia banku, najważniejszym dokumentem jest zaświadczenie o zatrudnieniu wraz z informacją o rodzaju umowy, jej terminie i wysokości zarobków. Na podstawie tych danych bank określa zdolność kredytową klienta. Niejednokrotnie wymaga również zeznań podatkowych z ubiegłych lat. Dodatkowo konsument może zostać zapytany o kwestie pozornie niezwiązane z udzieleniem kredytu – wykonywany zawód, liczbę członków rodziny, rozdzielność lub wspólnotę majątkową małżonków, a nawet perspektywy zawodowe. Bank zasięgnie również informacji z Biura Informacji Kredytowej, aby upewnić się, że klient terminowo spłacał poprzednie zobowiązania zarówno wobec instytucji finansowych oraz czy aktualnie posiada inne kredyty lub pożyczki. O kredyt mogą oczywiście ubiegać się także osoby prowadzące działalność gospodarczą czy zatrudnione na tzw. „śmieciówkach”. W takim przypadku staż pracy musi być dłuższy niż przy etacie, ale kredyt dla takich osób także jest możliwy.

• Koszty kredytu hipotecznego

Koszty kredytu możemy podzielić na dwie grupy – te ponoszone jednorazowo oraz te, które będziemy płacić cyklicznie – najczęściej co miesiąc, ale czasami raz do roku. Wśród opłat jednorazowych znajdziemy prowizję za udzielenie kredytu, opłatę za wycenę nieruchomości czy np. opłaty sądowe. Opłatą, którą musimy ponieść przy nabywaniu mieszkania jest także taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. ceny). Nie są to co prawda koszty wynikające z kredytu tylko z samego faktu nabycia mieszkania (zapłacimy je także kupując nieruchomość za gotówkę), ale musimy być na nie przygotowani, gdyż często będą to sumy nawet kilkutysięczne. Do opłat jednorazowych czasami zaliczamy także ubezpieczenia. Niektóre banki są skłonne zrezygnować z prowizji za udzielenie kredytu pod warunkiem skorzystania z określonego pakietu ubezpieczeń.

Innym rodzajem kosztów są opłaty, które musimy ponosić co miesiąc. Pierwszym skojarzeniem jest tu oczywiście rata kapitałowo-odsetkowa. – „Co miesiąc oddajemy do banku część kwoty, którą pożyczyliśmy (kapitał) oraz opłatę za wykorzystanie kredytu (odsetki). Wysokość raty zależy od kwoty zobowiązania, okresu spłaty, wysokości oprocentowania czy rodzaju rat (równe czy malejące). Dodatkowo w niektórych bankach co miesiąc będziemy musieli także płacić składki ubezpieczeniowe, np. do czasu ustanowienia hipoteki czy tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jeśli mamy mniej niż 20 proc. środków własnych. Planując swój budżet musimy także wziąć pod uwagę opłaty coroczne. Najczęściej będzie to koszt ubezpieczenia nieruchomości” – wyjaśnia Michał Krajkowski Notus Doradcy Finansowi.  

• Jak przygotować się do ubiegania o kredyt?

Zgromadzenie wymaganego wkładu własnego oraz przygotowanie wszystkich wymaganych dokumentów nie oznacza jeszcze sukcesu w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Najczęściej kredytobiorcy nie posiadają wystarczającego doświadczenia w kontakcie w placówkami bankowymi, dlatego warto skonsultować się z doradcą finansowym. Specjalista pozwoli wybrać najlepszą i najtańszą ofertę długoterminowego finansowania oraz oszacuje zdolność kredytową klienta, porównując wymagania stawiane przez wszystkie instytucje finansowe. Dodatkowo pomoc ekspercka może okazać się niezbędna podczas zmierzenia się z bankową „biurokracją” - wypełnianiem dokumentów i regulowaniem pozostałych formalności. Specjalista zwróci także uwagę na mocne i słabe strony każdej z ofert bankowych, porówna nie tylko wysokość raty czy prowizji, ale także inne pozostałe warunki stawiane przez bank, np. związane z wymogiem wpływu wynagrodzenia. Samodzielnie często możemy pominąć pewne aspekty danej oferty, a ekspert oceni ofertę całościowo i pomoże dokonać optymalnego wyboru.

HOME STAGING czyli jak łatwiej i szybciej sprzedać nieruchomość.

            Obecnie na rynku nieruchomości możemy zaobserwować ogromną podaż mieszkań z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Co za tym idzie klienci zasypani ogromem ofert staja się bardziej wymagający i zagubieni w świecie nieruchomości. Co zrobić aby przyciągnąć ich uwagę i jak najszybciej zbyć naszą nieruchomość? W tym przypadku przychodzą nam na pomoc specjaliści od home stagingu.

 Home staging polega na odpowiednim przygotowaniu nieruchomości do jej sprzedaży lub wynajmu. Poprawienie wizualnego aspektu naszej nieruchomości poprzez drobne czynności mające na celu podniesienie jego atrakcyjności. Podstawową czynnością jest posprzątanie nieruchomości czy umycie okien. Zwykłe z pozoru czynności sprawią, że mieszkanie stanie się jaśniejsze, bardziej przestronne a co za tym idzie bardziej interesujące dla potencjalnego klienta. Na czas sprzedaży, bądź tylko tworzenia zdjęć należy usunąć wszystkie prywatne bibeloty czy mało istotne elementy wyposażenia, które mogą „zagracać” wnętrze.

            Dlaczego to takie ważne?

            Należy pamiętać, że pierwsze wrażenie robimy tylko raz, to samo dotyczy nieruchomości. Jeśli potencjalni kupcy mieszkania widzą to samo ogłoszenie po raz n-ty nie są już zainteresowani zakupem, zdjęcia ich nudzą. Po długim czasie widoczności ogłoszenia zaczynają się zastanawiać co z tym mieszkaniem jest nie tak skoro nie chce się sprzedać. Proste zabiegi home-stagingowe skracają okres poszukiwania nowego klienta dzięki czemu właściciele nieruchomości oszczędzają czas a co za tym idzie pieniądze. Badania na rynku amerykańskim wykazały, że prawidłowo przeprowadzony home staging skraca czas sprzedaży nieruchomości o ok. 40% a także co najważniejsze zwiększa faktyczną wartość nieruchomości. Dzięki czemu jest bardziej prawdopodobne, że cena ofertowa będzie niewiele różnić się od ceny transakcyjnej.

            Pamiętajmy, że ok. 90% ludności nie jest w stanie wyimaginować potencjału nieruchomości, dzięki home stagingowi mają ją podaną na tacy. Nie traktujmy go jako marketingową sztuczkę mająca na celu oszukanie klienta.

Home staging to profesjonalne wskazywanie istniejącego potencjału nieruchomości.

Czym jest rewitalizacja?

Rewitalizacja stanowi ostatnio bardzo popularny termin używany głównie przez organy jednostek samorządu terytorialnego. Wielu z nas kojarzy się głównie z odrestaurowaniem zabytkowych obiektów, bądź generalnie remontem, jednak z prawnego i planistycznego aspektu rewitalizacja jest pojęciem znacznie szerszym.

Zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. 2015 poz. 1777): „rewitalizacja stanowi proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji”. 

Zatem dobrze przeprowadzony proces rewitalizacji to nie tylko odnowione elewacje, to przede wszystkim kompleksowe działania integrujące aspekty przestrzenne, architektoniczne, ekonomiczne oraz społeczne. Obszar, który z jakiegoś powodu znalazł się w potrzebie wymaga ponownego „przyłączenia” do życia miasta. Warto zdać sobie sprawę z faktu, iż rewitalizacja stanowi proces trudny i rozpięty w czasie. Jej potrzeba jest wynikiem wieloletnich zaniedbań, które nie są proste w eliminacji.

Potrzeba zainicjonowana tego procesu występuje w większości polskich miast, gdzie można wyznaczyć obszary o zaniedbanej infrastrukturze oraz licznych problemach społecznych i ekonomicznych. Koncentrują się w nich negatywne zjawiska społeczne, gospodarcze, przestrzenne oraz ekonomiczne. W celu wyznaczenia obszaru kryzysowego przeprowadzane są najczęściej badania wskaźnikowe mające na celu wskazać obszary najbardziej problemowe w strukturze całego miasta. 

Podejmowanie i realizacja  gminnych programów rewitalizacji to sprawa szczególnie poważna nie tylko ze względu na polepszanie warunków i standardu życia w miastach oraz podnoszeniu jakości przestrzeni publicznej, ale również dlatego, iż jest znaczącym czynnikiem podnoszenia konkurencyjności miast w skali ponadlokalnej, a nawet ponadnarodowej.