ESTATE BLOG
PRAWA I OBOWIĄZKI WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali w danej nieruchomości ( np. bloku czy kamienicy). Może ona obejmować właścicieli jednego lub kilku budynków - w przypadku gdy znajdują się one na tym samym gruncie.
Wspólnoty mieszkaniowej nie musimy zakładać ani rejestrować, ponieważ z mocy prawa powstaje samoistnie w każdym budynku w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Członkiem wspólnoty również zostajemy automatycznie w momencie zakupu lokalu wchodzącego w skład danej wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnoty mieszkaniowe dzielimy na małe i duże w zależności od ilości lokali, przy czym małą wspólnotą nazwiemy każdą w której skład wchodzi maksymalnie siedem lokali, pozostałe to wspólnoty duże.
2. Prawa, obowiązki i funkcjnowanie wspólnoty mieszkaniowej w pigułce:
- Podstawowe zasady działania wspólnoty określa Ustawa o własności lokali (z dnia 24 czerwca 1994 roku). Pozostałe regulacje uchwalane są przez właścicieli na wspólnych zebraniach, lub drogą indywidualnego zbierania głosów.
- Głównym celem wspólnoty jest rozliczanie mediów dla poszczególnych lokali, oraz dbanie
o części wspólne budynku takie jak: dach, elewacja, windy, tereny zielone itp. - Wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, a także być stroną pozywającą lub pozywaną w sądzie.
- Każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać zarząd lub zarządcę (osobę/firmę zewnętrzną), aby była efektywnie zarządzana i utrzymywana. Zarząd wspólnoty może być jedno- lub wieloosobowy.
- Zarząd wspólnoty jest odpowiedzialny przede wszystkim za realizowanie uchwał i osiągnięcie założonego wyniku finansowego. Kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją w kontaktach z osobami trzecimi i instytucjami, aby zawierać korzystne dla wspólnoty umowy i dbać o jej interesy.
- Członków zarządu można w każdej chwili odwołać lub zawiesić, co więcej uchwała w tej sprawie nie wymaga uzasadnienia.
- Jeżeli członkowie zarządu w wyniku nie wykonywania, lub nienależytego wykonywania swoich obowiązków doprowadzą do wyrządzenia wspólnocie szkody, ponoszą odpowiedzialność zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.
- Wspólnota mieszkaniowa może również wytoczyć pozew przeciwko członkom zarządu, a jeżeli tego nie uczyni, takie prawo przysługuje każdemu właścicielowi nieruchomości w ramach danej wspólnoty.
Regulamin i statut wspólnoty mieszkaniowej
- Statut wspólnoty nie jest dokumentem obowiązkowym do uchwalenia, gdyż wszystkie zasady jej działalności określa Ustawa o własności lokali i przepisy Kodeksu cywilnego. Pozostałe zasady wewnętrzne wspólnoty można umieścić w Regulaminie, oraz podejmować na bieżąco odpowienie uchwały.
- Wspólnota mieszkaniowa jest uprawiona aby uchwalić własny regulamin wprowadzający zasady porządku domowego, jednak zawsze nadrzędna pozostaje Ustawa o własności lokali. Oznacza to, że regulamin nie może naruszać zapisów ustawy, może natomiast rozwijać jej treść, lub odnosić się do kwestii nieuregulowanych w ustawie o własności lokali.
- Regulamin ma moc prawną jedynie w stosunkach między właścicielami lokali, lub między właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową, czyli wspólnota nie może się powoływać na jego treść w odniesieniu do podmiotów trzecich.
- Naruszenie regulaminu nie może skutkować sankcjami prawnymi, ale może stanowić dowód wykraczania przez właściciela lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, a w konsekwencji skutkować nawet sprzedażą lokalu w drodze licytacji.