ESTATE BLOG

Księga wieczysta - co w niej znajdziemy i dlaczego jest to tak ważny dokument w procesie zakupu mieszkania

Pierwszą rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę w przypadku zakupu nieruchomości jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej, najważniejszego dokumentu przypisanego do danej nieruchomości. Co zawiera księga wieczysta? Gdzie ją znaleźć i o czym warto pamiętać sprawdzając jej zawartość?

  "Głównym celem prowadzenia księgi wieczystej jest ustalenie stanu prawnego danej nieruchomości. Niezależnie od tego czy to grunt, czy działka rekreacyjna, budowlana czy mieszkanie - przed zakupem nieruchomości należy dokładnie sprawdzić zapisy tego dokumentu. Co ważne ma on istotne znaczenie zarówno w przypadku zakupu, jak i sprzedaży nieruchomości. Dzięki niemu nabywca może sprawdzić m.in. kto jest właścicielem nieruchomości, czy nie jest ona zadłużona, czy ktoś inny nie rości sobie praw do nabywanej nieruchomości" – podkreśla Michał Krajkowski, ekspert Notus doradcy finansowi.

• Jak czytać księgę wieczystą?

Dla osób, które mają w planach zakup nieruchomości księga wieczysta jest dokumentem obowiązkowym do przeczytania. Jest to rejestr bardzo przejrzysty, a przez odpis księgi wieczystej łatwo „przebrnąć”. Dokument dzieli się na cztery działy, z których każdy dotyczy innych aspektów. W pierwszej części znajdują się wszystkie informacje dotyczące nieruchomości tzn. opis nieruchomości, rodzaj, lokalizacja, wielkość oraz udział w nieruchomości wspólnej. To co może zainteresować osoby planujące zakup nieruchomości to poruszona kwestia praw, które przysługują właścicielowi gruntu np. czy może korzystać z parkingu, placu zabaw oraz dróg dojazdowych.

W drugim dziale opisane zostały informacje o właścicielu lub użytkowniku danej nieruchomości. Potencjalni nabywcy znajdą tu dane osoby posiadającej prawo do użytkowania danych gruntów oraz jeśli mamy więcej niż jednego właściciela, jak rozkładają się udziały poszczególnych z nich. To bardzo ważne, szczególnie w sytuacji gdy dana nieruchomość ma kilku właścicieli, a nie wszyscy wyrazili zgodę na jej sprzedaż.

W trzecim dziale znajdują się informacje o ograniczonych prawach oraz roszczeniach ciążących na danej nieruchomości. Co ważne nie znajdzie się tutaj informacji o hipotekach. Z tej części osoby zainteresowane zakupem nieruchomości dowiedzą się np. czy są osoby, które mają prawo przechodzić przez daną działkę. To tutaj również znajdują się informacje o ewentualnych egzekucjach z danej nieruchomości, czy wpisy komornicze. Ponadto, jeśli umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego, to właśnie w Dziale III możemy znaleźć informacje na ten temat.

W ostatnim dziale znajdują się zaś informacje o hipotekach. To bardzo ważny punkt biorąc pod uwagę zakup nieruchomości. Jeśli sprzedający posiada kredyt na zakup tej nieruchomości to właśnie w tej części znajdziemy dane na temat tego zobowiązania.

• Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?

Nabywając mieszkanie czy działkę gruntu zakładana jest dla nowej nieruchomości nowa księga wieczysta, a prowadzeniem Ksiąg Wieczystych zajmuje się właściwy dla lokalizacji Sąd Rejonowy. Zatem każda nieruchomość musi mieć założoną Księgę Wieczystą, a sprzedający powinien znać jej numer. Jeśli nie znamy właściwego numeru, to na podstawie numeru wniosku, czy aktu notarialnego możemy w Sądzie go ustalić.

- „Na rynku możemy jednak znaleźć mieszkania, dla których nie ma założonych ksiąg wieczystych. Tak będzie w przypadku niektórych spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Jeśli zatem chcemy kupić takie właśnie mieszkanie, to możemy się spotkać z sytuacją braku Księgi. Nie będzie to jednak przeszkodą do zakupu czy do uzyskania finansowania w banku. W takim przypadku przed uruchomieniem kredytu należy złożyć wniosek o założenie Księgi Wieczystej. Pamiętajmy, że nie musimy czekać do założenia KW, często wystarczy sam wniosek, aby przeprowadzić transakcję i uzyskać kredyt. Ważne jest jednak, aby stan prawny gruntu był uregulowany, gdyż tylko w takiej sytuacji Sąd założy Księgę Wieczystą dla spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu” – wyjaśnia Michał Krajkowski z Notus doradcy finansowi.

• Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

Osoby zainteresowane kupnem danej nieruchomości mogą uzyskać dostęp do księgi wieczystej składając odpowiedni dokument w sądzie. Obecnie istnieje także możliwość zapoznania się z nią za pomocą Internetu, ponieważ wszystkie dokumenty posiadają również wersje elektroniczną. Wystarczy jedynie znać dokładny numer Księgi Wieczystej i za pomocą platformy internetowej można bez wychodzenia z domu zapoznać się z konkretną księgą wieczystą.

• Odpis zwykły czy zupełny?

Istnieją dwa rodzaje odpisów Księgi Wieczystej. Odpis zwykły zawiera tylko aktualne informacje na temat nieruchomości, natomiast w odpisie zupełnym znajdziemy dodatkowo całą historię nieruchomości. Możemy więc sprawdzić kto był wcześniej właścicielem, czy były wpisane hipoteki, albo inne ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością.

HOME STAGING czyli jak łatwiej i szybciej sprzedać nieruchomość.

            Obecnie na rynku nieruchomości możemy zaobserwować ogromną podaż mieszkań z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Co za tym idzie klienci zasypani ogromem ofert staja się bardziej wymagający i zagubieni w świecie nieruchomości. Co zrobić aby przyciągnąć ich uwagę i jak najszybciej zbyć naszą nieruchomość? W tym przypadku przychodzą nam na pomoc specjaliści od home stagingu.

 Home staging polega na odpowiednim przygotowaniu nieruchomości do jej sprzedaży lub wynajmu. Poprawienie wizualnego aspektu naszej nieruchomości poprzez drobne czynności mające na celu podniesienie jego atrakcyjności. Podstawową czynnością jest posprzątanie nieruchomości czy umycie okien. Zwykłe z pozoru czynności sprawią, że mieszkanie stanie się jaśniejsze, bardziej przestronne a co za tym idzie bardziej interesujące dla potencjalnego klienta. Na czas sprzedaży, bądź tylko tworzenia zdjęć należy usunąć wszystkie prywatne bibeloty czy mało istotne elementy wyposażenia, które mogą „zagracać” wnętrze.

            Dlaczego to takie ważne?

            Należy pamiętać, że pierwsze wrażenie robimy tylko raz, to samo dotyczy nieruchomości. Jeśli potencjalni kupcy mieszkania widzą to samo ogłoszenie po raz n-ty nie są już zainteresowani zakupem, zdjęcia ich nudzą. Po długim czasie widoczności ogłoszenia zaczynają się zastanawiać co z tym mieszkaniem jest nie tak skoro nie chce się sprzedać. Proste zabiegi home-stagingowe skracają okres poszukiwania nowego klienta dzięki czemu właściciele nieruchomości oszczędzają czas a co za tym idzie pieniądze. Badania na rynku amerykańskim wykazały, że prawidłowo przeprowadzony home staging skraca czas sprzedaży nieruchomości o ok. 40% a także co najważniejsze zwiększa faktyczną wartość nieruchomości. Dzięki czemu jest bardziej prawdopodobne, że cena ofertowa będzie niewiele różnić się od ceny transakcyjnej.

            Pamiętajmy, że ok. 90% ludności nie jest w stanie wyimaginować potencjału nieruchomości, dzięki home stagingowi mają ją podaną na tacy. Nie traktujmy go jako marketingową sztuczkę mająca na celu oszukanie klienta.

Home staging to profesjonalne wskazywanie istniejącego potencjału nieruchomości.

Wygoda dla inwestora, czyli jakie usługi można zlecić profesjonalistom?

Każdy inwestor, niezależnie od liczby posiadanych nieruchomości może skorzystać – w zależności od potrzeb, wiedzy i doświadczenia - z pomocy firmy, która zadba o stabilny, poziom jego przychodów, pomagając mu w realizacji kolejnych kroków.

Wykończenie mieszkania – wybieranie materiałów oraz ekipy remontowej to nierzadko bardzo czasochłonne zadania. Na rynku dostępna jest nieskończona gama produktów o różnorodnej jakości i przeznaczeniu. Pożądani są również solidni fachowcy, wykonujące prace w terminie.
Kompetentna porada w tym zakresie to dobranie odpowiedniego pakietu, aby wykończyć lokal zgodnie z preferencjami i założeniami finansowymi właściciela. Każdy z konkretnych pakietów można modyfikować i poszerzać o dodatkowe elementy.

Wyposażenie mieszkania – funkcjonalność mieszkania czy apartamentu to jeden z wyznaczników wysokiej stopy zwrotu i regularnych przychodów. Warto skonsultować temat z profesjonalną firmą, prowadzącą szeroki wachlarz usług, aby dostosować wnętrze do konkretnego targetu najemcy i od początku realizować swoje cele biznesowe.

Zarządzanie najmem

• Najem krótkoterminowy - cykliczne wydarzenia kulturalne, konferencje, targi etc. są motorem napędzającym inwestycję w systemie najmu krótkoterminowego. Apartamenty wynajmowane w większych miastach to wybór osób, które rezygnują z usług hotelowych i decydują się na wynajem komfortowego lokum  o podwyższonym standardzie w świetnej lokalizacji.  Szukanie klientów to jedno z zadań, które wiążą się z utrzymaniem ciągłości wynajmu. Do pozostałych obowiązków należą wydanie i odbiór lokalu, sprzątanie oraz wszelkie prace konserwatorskie. Wszystkie z tych elementów muszą być systematycznie realizowane, aby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji z najemcami, a  w rezultacie złej opinii krążącej w sieci.

• Najem długoterminowy -  znalezienie konkretnego najemcy na dłuższy okres to misja – jeśli zakończona sukcesem – przynosząca stałą rentowność w każdym miesiącu.  Mieszkanie nie musi być umeblowane i wyposażone w hotelowe, odporne na uszkodzenia sprzęty. Ważne by umowa była skonstruowana tak, aby chronić interesy obu stron. Kontrolowanie nieruchomości, w tym regularnego uiszczania czynszu oraz rachunków pozwala na uniknięcie przykrych niespodzianek w postaci oszustwa przez najemców.
   

Wycena nieruchomości na potrzeby kredytu hipotecznego

Hipoteka jest jednym z kilku ograniczonych praw rzeczowych i służy do zabezpieczenia wierzytelności (Dydenko, 2015). Zabezpieczenie oparte jest na przedmiocie, którym wierzytelność jest zabezpieczana czyli nieruchomości. Zawierana jest, by wierzyciel hipoteczny mógł zaspokoić określoną sumę z danej nieruchomości, która mu przysługuje. W przypadku kredytowania hipotecznego to bank jest wierzycielem hipotecznym, natomiast dłużnikiem klient zaciągający dany kredyt.

Procedura banku w przypadku tej formy kredytu jest prosta- bank musi sprawdzić czy pożyczone przez niego pieniądze są odpowiednio zabezpieczone, stąd dla banku ważna jest wartość nieruchomości, która ma zostać obciążona. W efekcie przeprowadzania wyceny bank dowie się, czy wnioskowana kwota kredytowania jest stosowna do wartości danej nieruchomości.

Do prawidłowego określenia wartości nieruchomości niezbędny jest operat szacunkowy. Operat stanowi autorska opinię uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Dokument ten jest sporządzany tylko w formie pisemnej i jest dokumentem urzędowym. W operacie zawarte są informacje niezbędne do określania nieruchomości- wykazane podstawy prawne, uwarunkowania ekonomiczne i przestrzenne, tok obliczeń oraz wynik końcowy. Uprawnieni rzeczoznawcy są ekspertami w dziedzinie szacowania wartości nieruchomości, stąd ich opracowania są najbardziej realne i odpowiadające wymaganiom rynkowym. Warto jednak zaznaczyć, że rzeczoznawca, który wykonuje operat na potrzeby kredytu hipotecznego powinien posiadać dodatkowo ukończony kurs organizowany przez Związek Banków Polskich.

Wycena nieruchomości u uprawnionego rzeczoznawcy to nie jedyna możliwość w przypadku kredytów hipotecznych. Banki wyszły naprzeciw klientom i wprowadziły system własnych ekspertyz. W tym celu posiłkują się bazami danych dotyczących cen transakcyjnych oraz ofertowych dla nieruchomości podobnych. Należy jednak zauważyć, że banki przy wycenie nieruchomości są bardziej ostrożne. Bardziej korzystne jest dla nich zaniżenie wartości nieruchomości niż jej podniesienie, ponieważ ułatwia to późniejsze odzyskanie gotówki.

Niezależnie czy wycena nieruchomości jest przeprowadzana przez bank czy przez rzeczoznawcę przeprowadzana jest głównie po wstępnej decyzji kredytowej. Jest to ważne z punktu osób, które korzystają z usług własnych rzeczoznawców. Dzięki temu mają pewność ze pieniądze przeznaczone na operat nie będą zmarnowane.