Porady - Estate Center

ESTATE BLOG

PRAWA I OBOWIĄZKI WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

PRAWA I OBOWIĄZKI WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali w danej nieruchomości ( np. bloku czy kamienicy). Może ona obejmować właścicieli jednego lub kilku budynków - w przypadku gdy znajdują się one na tym samym gruncie. 

Wspólnoty mieszkaniowej nie musimy zakładać ani rejestrować, ponieważ z mocy prawa  powstaje samoistnie w każdym budynku w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Członkiem wspólnoty również zostajemy automatycznie w momencie zakupu lokalu wchodzącego w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. 

Wspólnoty mieszkaniowe dzielimy na małe i duże w zależności od ilości lokali, przy czym małą wspólnotą nazwiemy każdą w której skład wchodzi maksymalnie siedem lokali, pozostałe to wspólnoty duże. 

 

2. Prawa, obowiązki i funkcjnowanie wspólnoty mieszkaniowej w pigułce:

 

  • Podstawowe zasady działania wspólnoty określa Ustawa o własności lokali (z dnia 24 czerwca 1994 roku). Pozostałe regulacje uchwalane są  przez właścicieli na wspólnych zebraniach, lub drogą indywidualnego zbierania głosów.
  • Głównym celem wspólnoty jest rozliczanie mediów dla poszczególnych lokali, oraz dbanie
    o części wspólne budynku takie jak:  dach, elewacja, windy, tereny zielone itp.
  • Wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, a także  być stroną pozywającą lub pozywaną w sądzie.
  • Każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać zarząd lub zarządcę (osobę/firmę zewnętrzną), aby była efektywnie zarządzana i utrzymywana. Zarząd wspólnoty może być jedno- lub wieloosobowy. 
  • Zarząd wspólnoty jest odpowiedzialny przede wszystkim za realizowanie uchwał i osiągnięcie założonego wyniku finansowego. Kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją w kontaktach z osobami trzecimi i instytucjami, aby zawierać korzystne dla wspólnoty umowy i dbać o jej interesy. 
  • Członków zarządu można w każdej chwili odwołać lub zawiesić, co więcej uchwała w tej sprawie nie wymaga uzasadnienia. 
  • Jeżeli członkowie zarządu w wyniku nie wykonywania, lub nienależytego wykonywania swoich obowiązków doprowadzą do wyrządzenia wspólnocie szkody, ponoszą odpowiedzialność zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.
  • Wspólnota mieszkaniowa może również wytoczyć pozew przeciwko członkom zarządu, a jeżeli tego nie uczyni, takie prawo przysługuje każdemu właścicielowi nieruchomości w ramach danej wspólnoty. 

    Regulamin i statut wspólnoty mieszkaniowej
     
  • Statut wspólnoty nie jest dokumentem obowiązkowym do uchwalenia, gdyż wszystkie zasady jej działalności określa Ustawa o własności lokali i przepisy Kodeksu cywilnego. Pozostałe zasady wewnętrzne wspólnoty można umieścić w Regulaminie, oraz podejmować na bieżąco odpowienie uchwały. 
  • Wspólnota mieszkaniowa jest uprawiona aby uchwalić własny regulamin wprowadzający zasady porządku domowego, jednak zawsze nadrzędna pozostaje Ustawa o własności lokali. Oznacza to, że regulamin nie może naruszać zapisów ustawy, może natomiast rozwijać jej treść, lub odnosić się do kwestii nieuregulowanych w ustawie o własności lokali. 
  • Regulamin ma moc prawną jedynie w stosunkach między właścicielami lokali, lub między właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową, czyli wspólnota  nie może się powoływać na jego treść w odniesieniu do podmiotów trzecich.
  • Naruszenie regulaminu nie może skutkować sankcjami prawnymi, ale może stanowić dowód wykraczania przez właściciela lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, a w konsekwencji skutkować nawet sprzedażą lokalu w drodze licytacji.

Aranżacja biura - wyznacznik profesjonalizmu Wynajmującego lokal lub biuro.

Aranżacja biura - wyznacznik profesjonalizmu Wynajmującego lokal lub biuro.

 

Na rynku, zależnie od miasta, w którym chcemy umieścić nasz biznes, mamy różne ilości wolnych przestrzeni do najmu, które różnią się poziomem przystosowania do działalności. Niektóre z nich są w stanie deweloperskim, inne, opuszczone właśnie przez dotychczasowego najemcę, mają układ pomieszczeń daleki od naszych potrzeb, potrzebują modernizacji bądź tylko odświeżenia.

Kto powinien ponieść koszty powyższego?

Co do zasady – Wynajmujący. Zgodnie z art. 662 § 1 kodeksu cywilnego Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Często jednak bywa tak, że Wynajmujący chce jednak ciężar wykonania tych prac przerzucić na Najemcę. Oczywiście, jest to możliwe, jeśli Strony tak się umówią. Osobiście jestem zwolennikiem pierwszego rozwiązania.

Przede wszystkim przygotowanie powierzchni Najemcy „pod klucz” jest, w moim przekonaniu, wyznacznikiem profesjonalizmu Wynajmującego. Najemca jest specjalistą w swojej branży i potrzeba mu miejsca, gdzie może swobodnie robić to, na czym zna się najlepiej. A Wynajmujący jest specjalistą w dziedzinie lokali i powinien dostarczyć Najemcy taki lokal, w którym ten będzie mógł realizować swoje zadania. Tak rozumiem biznes polegający na wynajmie lokali – jako sprzedawanie komfortowego miejsca do pracy. I może to jest najważniejsza przyczyna, dla której uważam, że aranżacja powinna leżeć po stronie Wynajmującego. Oczywiście, Najemca może oczekiwać różnych standardów, może mieć wymagania znacznie wykraczające poza pierwotne założenia budżetowe, jednak na etapie negocjacji można to uwzględnić i przekalkulować projekt na nowo, zaproponować odpowiednio wyższą stawkę czynszu, czy dłuższy okres najmu, aby wyższe nakłady zwróciły się.

Ponadto pamiętać należy, że budynek jako substancja jest własnością Wynajmującego i właściwym jest, żeby poważne prace, często zmiany układu ścian, zmiany przebiegu instalacji elektrycznych, wodnych, kanalizacyjnych, dostosowanie klimatyzacji wykonywał Właściciel – to wszystko przecież jest JEGO. Tym bardziej, gdy budynek jest nowy, na gwarancji, czy w okresie rękojmi. Wówczas ingerencja Najemcy w substancję może rodzić poważne konsekwencje w postaci utraty gwarancji.

Oczywiście, jest grupa Najemców którzy wolą sami wykonać adaptację, mając przekonanie, że będzie to rozwiązanie tańsze lub że tylko to gwarantuje im, że lokal będzie dokładnie taki, jakiego potrzebują. W niektórych przypadkach może tak być, ale inwestowanie w cudzą substancję zawsze jest ryzykowne i na pewno zabiera mnóstwo cennego czasu. Rozwiązanie to wymaga też stosownych zapisów w umowie zabezpieczających bezpieczeństwo poczynionych nakładów – to już raczej zadanie dla prawników. W umowie bowiem lub w protokole zdawczo – odbiorczym zwykle znajduje się zapis, że Najemcy znany jest stan faktyczny lokalu i nie wnosi do niego zastrzeżeń…

 

Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym?

Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym?
  • POTWIERDZENIE PRAWA WŁASNOŚCI

Jednym z pierwszych kroków, w przypadku gdy zainteresuje nas konkretna nieruchomość, powinno być sprawdzenie stanu księgi wieczystej mieszkania, które chcemy kupić. Dzięki temu upewnimy się, że sprzedający jest faktycznym właścicielem mieszkania.  Wiele ksiąg wieczystych prowadzonych jest już w formie elektronicznej a ich treść możemy poznać bezpłatnie pod adresem http://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/nowa-ksiega-wieczysta. Wystarczy wpisać w wyszukiwarce odpowiedni numer księgi wieczystej. W przypadku braku informacji w systemie online, odpis uzyskamy w sądzie rejonowym prowadzącym księgę dla danej nieruchomości, po złożeniu opłaconego wniosku.  Jeżeli jednak mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej powinniśmy poprosić właściciela  o zaświadczenie potwierdzające jego prawo do lokalu, np. akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży lokalu lub jego darowizny.

  • PRAWA OSÓB TRZECICH

Niechciani lokatorzy

Przy kupnie nieruchomości z rynku wtórnego trzeba zwrócić uwagę na to, czy w mieszkaniu są zameldowani lokatorzy.  Powinniśmy zadbać o to, aby właściciel nieruchomości dostarczył nam  zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, żadne osoby nie mają prawa w lokalu przebywać, ani z niego korzystać. Najlepiej, aby zaświadczenie miało datę z dnia sprzedaży mieszkania. Gdy nabędziemy mieszkanie  z lokatorami, którzy mają prawo posiadania lokalu pozbawić ich możemy tego prawa jedynie na drodze sądowej, czego na pewno każdy chciałby uniknąć. 

Umowa dożywocia

Mieszkanie może być także obciążone tzw. prawem dożywocia. Zasady umowy dożywocia reguluje Kodeks cywilny. Polega ona na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje do zapewnienia sprzedającemu dożywotniego utrzymania. W przypadku zakupu mieszkania obciążonego umową dożywocia na jego sprzedaż musi zgodzić się osoba, na rzecz której ustanowiono tę umowę. Co ważne, prawo dożywocia nie musi być ujawnione w księdze wieczystej! Dlatego warto zadbać o to, aby w umowie znalazło się oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich. Gdyby oświadczenie okazało się nieprawdziwe, będziemy mogli na jego podstawie domagać się odszkodowania.

W treści księgi wieczystej warto dokładnie sprawdzić również informacje o innych ewentualnych prawach osób trzecich dotyczących nieruchomości, np. prawie pierwokupu, czy  wszczęciu egzekucji, a w umowie sprzedaży należy zawrzeć oświadczenie sprzedającego, iż na chwilę zawierania umowy żadne takie prawa, ani roszczenia osób trzecich nie istnieją.

  • ZALEGŁOŚCI SPRZEDAJĄCEGO

Zaległości czynszowe i w opłatach

Kolejnym dokumentem, który powinien przedłożyć właściciel mieszkania są zaświadczenia o braku zaległości z tytułu czynszu, opłat za gaz, prąd i innych opłat związanych z mieszkaniem. Oprócz tego w dziale IV księgi wieczystej należy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, na jaką sumę i z jakiego tytułu. Jeżeli takie zadłużenie występuje sprzedający powinien doprowadzić do wykreślenia wszelkich hipotek przed zawarciem umowy sprzedaży.

Zaległości przedsiębiorcy

W wypadku zakupu mieszkania należącego do przedsiębiorcy/firmy, należy sprawdzić czy hipoteka nie zawiera  żadnego obciążającego nieruchomość zapisu, oraz czy firma nie posiada zaległości podatkowych. Warto wystąpić do właściwego urzędu skarbowego z wnioskiem o wydanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami. Mamy także prawo zażądać od przedsiębiorcy aktualnego zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami. 

 

  • POWIERZCHNIA I LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI

Przy zakupie nieruchomości zadbajmy o to, by w umowie sprzedaży znalazł się dokładny opis ewentualnych dodatkowych elementów objętych transakcją, np. garażu, piwnicy, oraz elementów wyposażenia mieszkania, jeżeli takie kupujemy. Jeżeli dodatkowo chcemy mieć pewność, że w najbliższym czasie nie ulegnie zmianie otoczenie kupowanego przez nas mieszkania, warto zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym tereny wokół nieruchomości.  Dowiemy się, czy w okolicy planowana jest na przykład budowa drogi szybkiego ruchu, bądź wysokich budynków, które mogą mieć wypływ na komfort naszego przyszłego funkcjonowania w nowym mieszkaniu.

 

Podsumowując pamiętajmy, aby zweryfikować nie tylko księgę wieczystą, ale także aktualny stan techniczny i prawny nieruchomości, dokument potwierdzający prawo własności, oraz niezbędne zaświadczenia o niezaleganiu, już na etapie umowy przedwstępnej,  najlepiej w porozumieniu ze specjalistą. Przy zachowaniu zdrowego rozsądku i znajomości podstawowych przepisów, mamy szansę nabyć wymarzone mieszkanie bez niepotrzebnego stresu i niemiłych niespodzianek.