Porady - Estate Center

ESTATE BLOG

Wygoda dla inwestora, czyli jakie usługi można zlecić profesjonalistom?

Wygoda dla inwestora, czyli jakie usługi można zlecić profesjonalistom?

Każdy inwestor, niezależnie od liczby posiadanych nieruchomości może skorzystać – w zależności od potrzeb, wiedzy i doświadczenia - z pomocy firmy, która zadba o stabilny, poziom jego przychodów, pomagając mu w realizacji kolejnych kroków.

Wykończenie mieszkania – wybieranie materiałów oraz ekipy remontowej to nierzadko bardzo czasochłonne zadania. Na rynku dostępna jest nieskończona gama produktów o różnorodnej jakości i przeznaczeniu. Pożądani są również solidni fachowcy, wykonujące prace w terminie.
Kompetentna porada w tym zakresie to dobranie odpowiedniego pakietu, aby wykończyć lokal zgodnie z preferencjami i założeniami finansowymi właściciela. Każdy z konkretnych pakietów można modyfikować i poszerzać o dodatkowe elementy.

Wyposażenie mieszkania – funkcjonalność mieszkania czy apartamentu to jeden z wyznaczników wysokiej stopy zwrotu i regularnych przychodów. Warto skonsultować temat z profesjonalną firmą, prowadzącą szeroki wachlarz usług, aby dostosować wnętrze do konkretnego targetu najemcy i od początku realizować swoje cele biznesowe.

Zarządzanie najmem

  • Najem krótkoterminowy - cykliczne wydarzenia kulturalne, konferencje, targi etc. są motorem napędzającym inwestycję w systemie najmu krótkoterminowego. Apartamenty wynajmowane w większych miastach to wybór osób, które rezygnują z usług hotelowych i decydują się na wynajem komfortowego lokum  o podwyższonym standardzie w świetnej lokalizacji.  Szukanie klientów to jedno z zadań, które wiążą się z utrzymaniem ciągłości wynajmu. Do pozostałych obowiązków należą wydanie i odbiór lokalu, sprzątanie oraz wszelkie prace konserwatorskie. Wszystkie z tych elementów muszą być systematycznie realizowane, aby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji z najemcami, a  w rezultacie złej opinii krążącej w sieci.

 

  • Najem długoterminowy -  znalezienie konkretnego najemcy na dłuższy okres to misja – jeśli zakończona sukcesem – przynosząca stałą rentowność w każdym miesiącu.  Mieszkanie nie musi być umeblowane i wyposażone w hotelowe, odporne na uszkodzenia sprzęty. Ważne by umowa była skonstruowana tak, aby chronić interesy obu stron. Kontrolowanie nieruchomości, w tym regularnego uiszczania czynszu oraz rachunków pozwala na uniknięcie przykrych niespodzianek w postaci oszustwa przez najemców.
     

Czym jest rewitalizacja?

Czym jest rewitalizacja?

Rewitalizacja stanowi ostatnio bardzo popularny termin używany głównie przez organy jednostek samorządu terytorialnego. Wielu z nas kojarzy się głównie z odrestaurowaniem zabytkowych obiektów, bądź generalnie remontem, jednak z prawnego i planistycznego aspektu rewitalizacja jest pojęciem znacznie szerszym.

Zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. 2015 poz. 1777): „rewitalizacja stanowi proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji”. 

 

Zatem dobrze przeprowadzony proces rewitalizacji to nie tylko odnowione elewacje, to przede wszystkim kompleksowe działania integrujące aspekty przestrzenne, architektoniczne, ekonomiczne oraz społeczne. Obszar, który z jakiegoś powodu znalazł się w potrzebie wymaga ponownego „przyłączenia” do życia miasta. Warto zdać sobie sprawę z faktu, iż rewitalizacja stanowi proces trudny i rozpięty w czasie. Jej potrzeba jest wynikiem wieloletnich zaniedbań, które nie są proste w eliminacji.

Potrzeba zainicjonowana tego procesu występuje w większości polskich miast, gdzie można wyznaczyć obszary o zaniedbanej infrastrukturze oraz licznych problemach społecznych i ekonomicznych. Koncentrują się w nich negatywne zjawiska społeczne, gospodarcze, przestrzenne oraz ekonomiczne. W celu wyznaczenia obszaru kryzysowego przeprowadzane są najczęściej badania wskaźnikowe mające na celu wskazać obszary najbardziej problemowe w strukturze całego miasta. 

Podejmowanie i realizacja  gminnych programów rewitalizacji to sprawa szczególnie poważna nie tylko ze względu na polepszanie warunków i standardu życia w miastach oraz podnoszeniu jakości przestrzeni publicznej, ale również dlatego, iż jest znaczącym czynnikiem podnoszenia konkurencyjności miast w skali ponadlokalnej, a nawet ponadnarodowej.

 

 

Sprawdź zanim podpiszesz! 10 rzeczy, które powinieneś sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu.

Sprawdź zanim podpiszesz! 10 rzeczy, które powinieneś sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu.

Mieszkanie idealne to składowa atrakcyjnej lokalizacji, komfortowych warunków i przystępnej ceny. Intensywne poszukiwania i odrobina szczęścia często prowadzą do upragnionego celu i udaje nam się taką ofertę znaleźć. Jednak najważniejszym, ostatnim etapem będzie podpisanie umowy o najem nieruchomości. Bez względu na to, jak bardzo zależy nam na wybranym mieszkaniu, pamiętajmy, aby zachować zdrowy rozsądek i świadomość swoich praw jako najemcy. Umawiając się na oglądanie mieszkania warto zarezerwować sobie chwilę czasu na rozmowę z właścicielem, lub pośrednikiem i nie obawiać się zadawania pytań.

Dla ułatwienia przygotowaliśmy listę rzeczy na które powinieneś zwrócić uwagę.

 
  • UMOWA

 Po pierwsze odrzuć wszelkie propozycje najmu bez umowy, bądź podpisania umowy „po fakcie”. Poproś o wcześniejsze przesłanie dokumentu, lub zarezerwuj sobie możliwość zabrania go do domu i poświęć chwilę na spokojne przeczytanie wszystkich punktów. Dobrze skonstruowana umowa gwarantuje Tobie prawo do użytkowania i bezpieczny wynajem mieszkania. Zadbaj o swoje interesy: doprecyzuj z właścicielem okres trwania
i wypowiedzenia umowy, warunki ewentualnego wypowiedzenia przed terminem, ustal kto ponosi odpowiedzialność finansową w razie uszkodzeń, czy napraw, oraz jakie są warunki zwrotu kaucji.

  • OPŁATY

Dopytaj i zapisz w umowie, jakie opłaty zawierają się w czynszu, jak są rozliczane i jak rozwiązywana jest sytuacja w przypadku wprowadzenia podwyżki czynszu przez spółdzielnię/wspólnotę. Sprawdź także jakiego rodzaju opłaty dodatkowe będziesz pokrywał i jak są rozliczane (liczniki, ryczałt itp.). Koniecznie zorientuj się w średniej wysokości opłat za media uwzględniając porę roku i ilość mieszkańców. Im więcej uwagi poświęcisz wysokości opłat na wstępie, tym mniejsze ryzyko wystąpienia niemiłych niespodzianek i nieporozumień w trakcie trwania umowy.

  • WŁAŚCICIEL

Jeżeli właściciel nieruchomości nie budzi Twojego zaufania zastanów się poważnie czy chcesz wiązać się z nim umową. Pamiętaj, że w razie jakichkolwiek problemów to on będzie osobą do której się zwrócisz. Dlatego, jeżeli nie potrafisz się z nim porozumieć, lub sprawia wrażenie osoby, która ma złe intencje, zawyża kaucję, lub stwarza innego rodzaju przeszkody już na etapie negocjacji umowy, może warto rozważyć rezygnację z oferty.

  • STAN LOKALU

Udokumentuj stan nieruchomości w dniu odbioru kluczy. Zwykle odbywa się to
w momencie spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego. Im więcej szczegółów umieścisz
w protokole tym lepiej. Zrób zdjęcia wyposażenia i ogólnego stanu mieszkania. Zwróć uwagę na stan mebli, ścian, okien i podłóg. Sfotografuj ewentualne zastane już uszkodzenia. Warto poświęcić te parę chwil, aby ze spokojną głową zdawać mieszkanie i nie martwić się o zwrot kaucji. 

  • INTERNET

Dostęp do internetu jest obecnie rzeczą tak oczywistą, że możemy zapomnieć, iż nie stanowi obowiązkowego „wyposażenia” każdego mieszkania. Zapytaj właściciela jaki operator dostarcza usługę w danej dzielnicy, czy umowa jest już podpisana, czy też dopiero będziesz musiał się postarać o instalację. Jeżeli zdecydujesz się na internet mobilny wybadaj na jaki zasięg będziesz mógł liczyć w rozpatrywanej lokalizacji.

  • ZAMELDOWANIE TYMCZASOWE 

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie poza obszarem w którym jesteś na stałe zameldowany, warto zorientować się, czy właściciel bierze pod uwagę możliwość meldunku tymczasowego. Dlaczego jest to istotne? W przypadku, gdy będziesz starał się o jakikolwiek rodzaj wsparcia z urzędu miasta, gminy czy województwa (staż, dofinansowanie) meldunek będzie dla Ciebie niezbędnym warunkiem ubiegania się o oferowaną pomoc. 

  • LOKALIZACJA

Zdarza się, że po wpływem emocji wywołanych znalezieniem upragnionego mieszkania idealizujemy odrobinę jego cechy. Dlatego warto na spokojnie zapoznać się z daną lokalizacją, najlepiej o różnych porach dnia. Mieszkanie, które wieczorem jest ciche
i spokojne, o poranku może przywitać nas hałasem z pobliskiej, ruchliwej ulicy. W świetle dziennym łatwiej ocenić czystość budynku i jego otoczenia, wieczorem natomiast warto zwrócić uwagę na ile bezpieczna i oświetlona będzie droga do naszego przyszłego domu
i klatka schodowa. 

  • OGRANICZENIA

O najczęściej występujące reguły i zakazy najlepiej zapytać wprost. Jeżeli jesteś właścicielem zwierzaka powiedz o tym wynajmującemu, zamiast liczyć, że uda się zataić ten fakt. Jeżeli jesteś palaczem ustal od razu, czy palenie w domu, lub w oknie nie będzie stanowiło problemu. Gdy natomiast planujesz od czasu do czasu zorganizować imprezę i zaprosić większą ilość osób, od razu dowiedz się, jak zapatruje się na ten fakt właściciel, oraz jak tolerancyjni są w tym względzie sąsiedzi. 

  • PIWNICA/KOMÓRKA LOKATORSKA

Zorientuj się czy wynajmując mieszkanie będziesz miał dostęp do przynależnej do niego piwnicy, lub komórki lokatorskiej. Często bywa tak, iż właściciel pozostawia takie pomieszczenie dla użytku własnego. Jeżeli jesteś posiadaczem roweru, bądź niepotrzebnych mebli, na pewno warto dowiedzieć się, czy będziesz dysponował dodatkową przestrzenią do ich przechowywania.

  • SĄSIEDZI

Daj się poznać najbliższym sąsiadom. Zdarza się, że stali mieszkańcy patrzą niechętnie na osoby wynajmujące mieszkania, kojarząc ich z głośnymi imprezami i różnego rodzaju kłopotami. Jeżeli jako pierwszy zapukasz do sąsiada, aby się przedstawić, sprawisz dobre pierwsze wrażenie, co powinno przełożyć się na bardziej przyjazne stosunki w przyszłości. 

 

 

Na co zwrócić uwagę wybierając nowe biuro?

Na co zwrócić uwagę wybierając nowe biuro?

Znalezienie najlepszego miejsca do prowadzenia działalności,  czyli miejsca spełniającego wszystkie oczekiwania nasze, naszych pracowników i odwiedzających nas klientów, wymaga odpowiedniego przygotowania się do tego zadania. 

Duży wybór powierzchni biurowych do wynajęcia i na sprzedaż nie ułatwia sprawy, gdyż zmuszeni jesteśmy porównywać wiele ofert uwzględniając jednocześnie kilka kryteriów, a to bywa bardzo czasochłonne. Pierwszym naszym krokiem powinno być możliwie szczegółowe ustalenie naszych potrzeb i założeń finansowych dotyczących przyszłego biura. Bez względu na to, czy zdecydujemy się zdać na sprawdzonego pośrednika i włączyć do procesu poszukiwań dopiero na etapie decyzji, czy sprawdzać ofertę nieruchomości komercyjnych na własną rękę, dobrze przemyślana lista oczekiwań i ograniczeń pozwoli zaoszczędzić nam znaczną ilość czas.

Pierwszą podstawową decyzją do podjęcia jest rozstrzygnięcie, czy interesuje nas lokal do wynajęcia, czy na sprzedaż. Jakie korzyści może przynieść kupno nieruchomości na firmę przeczytacie w poświęconym tej tematyce wpisie (TUTAJ). Skupmy się na pozostałych aspektach, które determinują nasz wybór i na które warto zwrócić uwagę podczas poszukiwania biura na działalność naszej firmy.

 

  • LOKALIZACJA 

Jeżeli nie jesteśmy z góry ograniczeni do konkretnej lokalizacji na naszą działalność,  warto na początek wykluczyć miejsca, które na pewno nie spełnią naszych potrzeb, aby zawęzić zakres poszukiwań. Sprawdźmy możliwości komunikacyjne danego obszaru, informacje o pobliskich drogach szybkiego ruchu, strefie parkowania,  komunikacji miejskiej i podmiejskiej.  Jeżeli na stałe współpracujemy z określonymi kontrahentami, lub podwykonawcami, warto zwrócić uwagę, czy nie ułatwi nam pracy dostępność trasy szybkiego ruchu, lub niewielka odległość między naszymi firmami. Jeżeli nasza działalność wiąże się z regularnymi odwiedzinami klientów, wówczas łatwo dostępny, widoczny lokal to nasz priorytet.

 

  • BUDŻET

Obliczając miesięczny koszt najmu danego lokalu, koniecznie zwróćmy uwagę na wszystkie dodatkowe opłaty, które będziemy zobowiązani regulować. Na opłaty dodatkowe składają się zwykle: czynsz, opłaty eksploatacyjne i media. Czynsz, czyli opłata za użytkowanie danego lokalu, to jedyna składowa opłat dodatkowych, którą możemy negocjować. Warto spróbować znaleźć kompromis pomiędzy naszymi oczekiwaniami finansowymi, a propozycją właściciela nieruchomości. 

Opłaty eksploatacyjne zależne są od rodzaju i klasy budynku. Składają się z opłat publicznoprawnych (podatki, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania), oraz opłat związanych
z funkcjonowaniem całego budynku, takich jak: koszty oświetlenia, ogrzewania części wspólnych, konserwacji budynku i urządzeń, ale również koszty funkcjonowania recepcji, czy ochrony budynku, utrzymania terenów zewnętrznych, sprzątania itp. Bardzo ważne jest, abyśmy w umowie najmu lokalu zagwarantowali sobie prawo do wglądu w rozliczenie i możliwość zweryfikowania opłat eksploatacyjnych - zarówno w źródłowe faktury, jak i algorytm rozliczania tego typu opłat.

Ostatni element opłat dodatkowych stanowią opłaty za media, czyli prąd, wodę, gaz
i ogrzewanie. Powinniśmy zwrócić uwagę, czy media rozliczane są według liczników, czy też ryczałtowo, lub zaliczkowo.  Zdarza się także, że koszt ogrzewania wliczony jest w koszty eksploatacyjne, lub ogrzewanie połączone jest z chłodzeniem, dlatego warto dowiedzieć się, czy klimatyzacja i ogrzewanie będą osobnymi pozycjami do uregulowania. Opłaty za media, również muszą być poparte fakturami od dostawców i ewentualnie algorytmem rozliczania, jeżeli lokale nie są indywidualnie opomiarowane. 

W przypadku niektórych lokali użytkowych, z opłatami związany jest tzw. „współczynnik powierzchni wspólnych”, który wynika z tego, że w obiekcie występują pomieszczenia użytkowane wraz z innymi użytkownikami budynku, na które składają się ciągi komunikacyjne, łazienki, kuchnie itp. Współczynnik ten wynosi zwykle od kilku do kilkunastu procent i o taką liczbę należy powiększyć powierzchnię biura przy obliczaniu opłat za czynsz  i eksploatację.

Zliczając pełen koszt funkcjonowania firmy w danej lokalizacji, nie zapominajmy o ostatniej już stałej opłacie - opłacie za parking. Weźmy pod uwagę, ile miejsc parkingowych i w jakiej cenie otrzymamy wynajmując daną powierzchnię użytkową, w szczególności gdy nasze biuro zlokalizowane ma być w mieście. 

 

  • POWIERZCHNIA I STANDARD

Standard budynku i samego biura, kondygnacja na którym znajduje się lokal, oraz aranżacja wnętrza to kwestie, które powinniśmy rozważyć w dalszej kolejności.  Decydujący będzie również metraż lokalu i układ pomieszczeń. Czy nieruchomość sprawdzi się, jako przyszłe biuro naszej firmy, determinuje bowiem nie tylko ilość zatrudnionych w firmie osób, ale także specyfika pracy. Zwróćmy uwagę, aby aranżacja i rozkład pomieszczeń ułatwiały codzienne funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Warto zastanowić się nad umieszczeniem przedstawicieli działów często ze sobą współpracujących na wspólnej, otwartej przestrzeni, natomiast pracowników operujących poufnymi danymi, bądź często odbywających indywidualne spotkania w oddzielnych gabinetach.  Jeżeli planujemy związać się z daną lokalizacją na dłużej, zastanówmy się również, czy rozpatrywana nieruchomość pozwoli nam na ewentualną ekspansję, w razie gdyby nasze potrzeby lokalowe wzrosły wraz z rozwojem firmy.

 

  • UDOGODNIENIA I DODATKOWE WYMAGANIA

Na koniec pozostają nam do uwzględnienia potrzeby indywidualne, specyficzne dla branży

i sposobu funkcjonowania naszego przedsiębiorstwa. W niektórych przypadkach będzie to otwarta w wydłużonych godzinach pracy recepcja, w innych kantyna dla pracowników, odpowiednie przystosowanie budynku dla osób niepełnosprawnych, czy  wymagania dotyczące infrastruktury IT.

Wiele ofert na rynku może na wstępie nie spełniać naszych oczekiwań, pamiętajmy jednak, że niektóre firmy, takie jak duże centra biznesowe, oferują szereg dodatkowych usług „szytych na miarę”. Warto więc odpowiednio szczegółowo przygotować nasze zapytanie ofertowe i od razu zapoznać się ze wszystkimi możliwościami danej nieruchomości.

 

Kryteriów decydujących o atrakcyjności danej lokalizacji i dopasowaniu oferty do naszych potrzeb, jak widać jest naprawdę niemało. Jednak wypunktowanie wszystkich warunków, które powinna spełniać wynajmowana przez nas nieruchomość już na samym początku poszukiwań, pozwoli nam trafnie wyselekcjonować wyłącznie lokale, które spełnią nasze wymagania. Wtedy mamy szansę nie tylko zaoszczędzić na czasie poświęconym na oglądanie kolejnych nieruchomości, ale również znaleźć biuro, które zapewni naszej firmie wygodne funkcjonowanie na lata.