Porady - Estate Center

ESTATE BLOG

Księga wieczysta - co w niej znajdziemy i dlaczego jest to tak ważny dokument w procesie zakupu mieszkania

Księga wieczysta - co w niej znajdziemy i dlaczego jest to tak ważny  dokument w procesie zakupu mieszkania

Pierwszą rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę w przypadku zakupu nieruchomości jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej, najważniejszego dokumentu przypisanego do danej nieruchomości. Co zawiera księga wieczysta? Gdzie ją znaleźć i o czym warto pamiętać sprawdzając jej zawartość?

  "Głównym celem prowadzenia księgi wieczystej jest ustalenie stanu prawnego danej nieruchomości. Niezależnie od tego czy to grunt, czy działka rekreacyjna, budowlana czy mieszkanie - przed zakupem nieruchomości należy dokładnie sprawdzić zapisy tego dokumentu. Co ważne ma on istotne znaczenie zarówno w przypadku zakupu, jak i sprzedaży nieruchomości. Dzięki niemu nabywca może sprawdzić m.in. kto jest właścicielem nieruchomości, czy nie jest ona zadłużona, czy ktoś inny nie rości sobie praw do nabywanej nieruchomości" – podkreśla Michał Krajkowski, ekspert Notus doradcy finansowi.

  • Jak czytać księgę wieczystą?

Dla osób, które mają w planach zakup nieruchomości księga wieczysta jest dokumentem obowiązkowym do przeczytania. Jest to rejestr bardzo przejrzysty, a przez odpis księgi wieczystej łatwo „przebrnąć”. Dokument dzieli się na cztery działy, z których każdy dotyczy innych aspektów. W pierwszej części znajdują się wszystkie informacje dotyczące nieruchomości tzn. opis nieruchomości, rodzaj, lokalizacja, wielkość oraz udział w nieruchomości wspólnej. To co może zainteresować osoby planujące zakup nieruchomości to poruszona kwestia praw, które przysługują właścicielowi gruntu np. czy może korzystać z parkingu, placu zabaw oraz dróg dojazdowych.

W drugim dziale opisane zostały informacje o właścicielu lub użytkowniku danej nieruchomości. Potencjalni nabywcy znajdą tu dane osoby posiadającej prawo do użytkowania danych gruntów oraz jeśli mamy więcej niż jednego właściciela, jak rozkładają się udziały poszczególnych z nich. To bardzo ważne, szczególnie w sytuacji gdy dana nieruchomość ma kilku właścicieli, a nie wszyscy wyrazili zgodę na jej sprzedaż.

W trzecim dziale znajdują się informacje o ograniczonych prawach oraz roszczeniach ciążących na danej nieruchomości. Co ważne nie znajdzie się tutaj informacji o hipotekach. Z tej części osoby zainteresowane zakupem nieruchomości dowiedzą się np. czy są osoby, które mają prawo przechodzić przez daną działkę. To tutaj również znajdują się informacje o ewentualnych egzekucjach z danej nieruchomości, czy wpisy komornicze. Ponadto, jeśli umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego, to właśnie w Dziale III możemy znaleźć informacje na ten temat.

W ostatnim dziale znajdują się zaś informacje o hipotekach. To bardzo ważny punkt biorąc pod uwagę zakup nieruchomości. Jeśli sprzedający posiada kredyt na zakup tej nieruchomości to właśnie w tej części znajdziemy dane na temat tego zobowiązania.

 

  • Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?

Nabywając mieszkanie czy działkę gruntu zakładana jest dla nowej nieruchomości nowa księga wieczysta, a prowadzeniem Ksiąg Wieczystych zajmuje się właściwy dla lokalizacji Sąd Rejonowy. Zatem każda nieruchomość musi mieć założoną Księgę Wieczystą, a sprzedający powinien znać jej numer. Jeśli nie znamy właściwego numeru, to na podstawie numeru wniosku, czy aktu notarialnego możemy w Sądzie go ustalić.

- „Na rynku możemy jednak znaleźć mieszkania, dla których nie ma założonych ksiąg wieczystych. Tak będzie w przypadku niektórych spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Jeśli zatem chcemy kupić takie właśnie mieszkanie, to możemy się spotkać z sytuacją braku Księgi. Nie będzie to jednak przeszkodą do zakupu czy do uzyskania finansowania w banku. W takim przypadku przed uruchomieniem kredytu należy złożyć wniosek o założenie Księgi Wieczystej. Pamiętajmy, że nie musimy czekać do założenia KW, często wystarczy sam wniosek, aby przeprowadzić transakcję i uzyskać kredyt. Ważne jest jednak, aby stan prawny gruntu był uregulowany, gdyż tylko w takiej sytuacji Sąd założy Księgę Wieczystą dla spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu” – wyjaśnia Michał Krajkowski z Notus doradcy finansowi.

  • Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

Osoby zainteresowane kupnem danej nieruchomości mogą uzyskać dostęp do księgi wieczystej składając odpowiedni dokument w sądzie. Obecnie istnieje także możliwość zapoznania się z nią za pomocą Internetu, ponieważ wszystkie dokumenty posiadają również wersje elektroniczną. Wystarczy jedynie znać dokładny numer Księgi Wieczystej i za pomocą platformy internetowej można bez wychodzenia z domu zapoznać się z konkretną księgą wieczystą.

  • Odpis zwykły czy zupełny?

Istnieją dwa rodzaje odpisów Księgi Wieczystej. Odpis zwykły zawiera tylko aktualne informacje na temat nieruchomości, natomiast w odpisie zupełnym znajdziemy dodatkowo całą historię nieruchomości. Możemy więc sprawdzić kto był wcześniej właścicielem, czy były wpisane hipoteki, albo inne ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością.

Wygoda dla inwestora, czyli jakie usługi można zlecić profesjonalistom?

Wygoda dla inwestora, czyli jakie usługi można zlecić profesjonalistom?

Każdy inwestor, niezależnie od liczby posiadanych nieruchomości może skorzystać – w zależności od potrzeb, wiedzy i doświadczenia - z pomocy firmy, która zadba o stabilny, poziom jego przychodów, pomagając mu w realizacji kolejnych kroków.

Wykończenie mieszkania – wybieranie materiałów oraz ekipy remontowej to nierzadko bardzo czasochłonne zadania. Na rynku dostępna jest nieskończona gama produktów o różnorodnej jakości i przeznaczeniu. Pożądani są również solidni fachowcy, wykonujące prace w terminie.
Kompetentna porada w tym zakresie to dobranie odpowiedniego pakietu, aby wykończyć lokal zgodnie z preferencjami i założeniami finansowymi właściciela. Każdy z konkretnych pakietów można modyfikować i poszerzać o dodatkowe elementy.

Wyposażenie mieszkania – funkcjonalność mieszkania czy apartamentu to jeden z wyznaczników wysokiej stopy zwrotu i regularnych przychodów. Warto skonsultować temat z profesjonalną firmą, prowadzącą szeroki wachlarz usług, aby dostosować wnętrze do konkretnego targetu najemcy i od początku realizować swoje cele biznesowe.

Zarządzanie najmem

  • Najem krótkoterminowy - cykliczne wydarzenia kulturalne, konferencje, targi etc. są motorem napędzającym inwestycję w systemie najmu krótkoterminowego. Apartamenty wynajmowane w większych miastach to wybór osób, które rezygnują z usług hotelowych i decydują się na wynajem komfortowego lokum  o podwyższonym standardzie w świetnej lokalizacji.  Szukanie klientów to jedno z zadań, które wiążą się z utrzymaniem ciągłości wynajmu. Do pozostałych obowiązków należą wydanie i odbiór lokalu, sprzątanie oraz wszelkie prace konserwatorskie. Wszystkie z tych elementów muszą być systematycznie realizowane, aby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji z najemcami, a  w rezultacie złej opinii krążącej w sieci.

 

  • Najem długoterminowy -  znalezienie konkretnego najemcy na dłuższy okres to misja – jeśli zakończona sukcesem – przynosząca stałą rentowność w każdym miesiącu.  Mieszkanie nie musi być umeblowane i wyposażone w hotelowe, odporne na uszkodzenia sprzęty. Ważne by umowa była skonstruowana tak, aby chronić interesy obu stron. Kontrolowanie nieruchomości, w tym regularnego uiszczania czynszu oraz rachunków pozwala na uniknięcie przykrych niespodzianek w postaci oszustwa przez najemców.
     

Czym jest rewitalizacja?

Czym jest rewitalizacja?

Rewitalizacja stanowi ostatnio bardzo popularny termin używany głównie przez organy jednostek samorządu terytorialnego. Wielu z nas kojarzy się głównie z odrestaurowaniem zabytkowych obiektów, bądź generalnie remontem, jednak z prawnego i planistycznego aspektu rewitalizacja jest pojęciem znacznie szerszym.

Zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. 2015 poz. 1777): „rewitalizacja stanowi proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji”. 

 

Zatem dobrze przeprowadzony proces rewitalizacji to nie tylko odnowione elewacje, to przede wszystkim kompleksowe działania integrujące aspekty przestrzenne, architektoniczne, ekonomiczne oraz społeczne. Obszar, który z jakiegoś powodu znalazł się w potrzebie wymaga ponownego „przyłączenia” do życia miasta. Warto zdać sobie sprawę z faktu, iż rewitalizacja stanowi proces trudny i rozpięty w czasie. Jej potrzeba jest wynikiem wieloletnich zaniedbań, które nie są proste w eliminacji.

Potrzeba zainicjonowana tego procesu występuje w większości polskich miast, gdzie można wyznaczyć obszary o zaniedbanej infrastrukturze oraz licznych problemach społecznych i ekonomicznych. Koncentrują się w nich negatywne zjawiska społeczne, gospodarcze, przestrzenne oraz ekonomiczne. W celu wyznaczenia obszaru kryzysowego przeprowadzane są najczęściej badania wskaźnikowe mające na celu wskazać obszary najbardziej problemowe w strukturze całego miasta. 

Podejmowanie i realizacja  gminnych programów rewitalizacji to sprawa szczególnie poważna nie tylko ze względu na polepszanie warunków i standardu życia w miastach oraz podnoszeniu jakości przestrzeni publicznej, ale również dlatego, iż jest znaczącym czynnikiem podnoszenia konkurencyjności miast w skali ponadlokalnej, a nawet ponadnarodowej.

 

 

Sprawdź zanim podpiszesz! 10 rzeczy, które powinieneś sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu.

Sprawdź zanim podpiszesz! 10 rzeczy, które powinieneś sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu.

Mieszkanie idealne to składowa atrakcyjnej lokalizacji, komfortowych warunków i przystępnej ceny. Intensywne poszukiwania i odrobina szczęścia często prowadzą do upragnionego celu i udaje nam się taką ofertę znaleźć. Jednak najważniejszym, ostatnim etapem będzie podpisanie umowy o najem nieruchomości. Bez względu na to, jak bardzo zależy nam na wybranym mieszkaniu, pamiętajmy, aby zachować zdrowy rozsądek i świadomość swoich praw jako najemcy. Umawiając się na oglądanie mieszkania warto zarezerwować sobie chwilę czasu na rozmowę z właścicielem, lub pośrednikiem i nie obawiać się zadawania pytań.

Dla ułatwienia przygotowaliśmy listę rzeczy na które powinieneś zwrócić uwagę.

 
  • UMOWA

 Po pierwsze odrzuć wszelkie propozycje najmu bez umowy, bądź podpisania umowy „po fakcie”. Poproś o wcześniejsze przesłanie dokumentu, lub zarezerwuj sobie możliwość zabrania go do domu i poświęć chwilę na spokojne przeczytanie wszystkich punktów. Dobrze skonstruowana umowa gwarantuje Tobie prawo do użytkowania i bezpieczny wynajem mieszkania. Zadbaj o swoje interesy: doprecyzuj z właścicielem okres trwania
i wypowiedzenia umowy, warunki ewentualnego wypowiedzenia przed terminem, ustal kto ponosi odpowiedzialność finansową w razie uszkodzeń, czy napraw, oraz jakie są warunki zwrotu kaucji.

  • OPŁATY

Dopytaj i zapisz w umowie, jakie opłaty zawierają się w czynszu, jak są rozliczane i jak rozwiązywana jest sytuacja w przypadku wprowadzenia podwyżki czynszu przez spółdzielnię/wspólnotę. Sprawdź także jakiego rodzaju opłaty dodatkowe będziesz pokrywał i jak są rozliczane (liczniki, ryczałt itp.). Koniecznie zorientuj się w średniej wysokości opłat za media uwzględniając porę roku i ilość mieszkańców. Im więcej uwagi poświęcisz wysokości opłat na wstępie, tym mniejsze ryzyko wystąpienia niemiłych niespodzianek i nieporozumień w trakcie trwania umowy.

  • WŁAŚCICIEL

Jeżeli właściciel nieruchomości nie budzi Twojego zaufania zastanów się poważnie czy chcesz wiązać się z nim umową. Pamiętaj, że w razie jakichkolwiek problemów to on będzie osobą do której się zwrócisz. Dlatego, jeżeli nie potrafisz się z nim porozumieć, lub sprawia wrażenie osoby, która ma złe intencje, zawyża kaucję, lub stwarza innego rodzaju przeszkody już na etapie negocjacji umowy, może warto rozważyć rezygnację z oferty.

  • STAN LOKALU

Udokumentuj stan nieruchomości w dniu odbioru kluczy. Zwykle odbywa się to
w momencie spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego. Im więcej szczegółów umieścisz
w protokole tym lepiej. Zrób zdjęcia wyposażenia i ogólnego stanu mieszkania. Zwróć uwagę na stan mebli, ścian, okien i podłóg. Sfotografuj ewentualne zastane już uszkodzenia. Warto poświęcić te parę chwil, aby ze spokojną głową zdawać mieszkanie i nie martwić się o zwrot kaucji. 

  • INTERNET

Dostęp do internetu jest obecnie rzeczą tak oczywistą, że możemy zapomnieć, iż nie stanowi obowiązkowego „wyposażenia” każdego mieszkania. Zapytaj właściciela jaki operator dostarcza usługę w danej dzielnicy, czy umowa jest już podpisana, czy też dopiero będziesz musiał się postarać o instalację. Jeżeli zdecydujesz się na internet mobilny wybadaj na jaki zasięg będziesz mógł liczyć w rozpatrywanej lokalizacji.

  • ZAMELDOWANIE TYMCZASOWE 

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie poza obszarem w którym jesteś na stałe zameldowany, warto zorientować się, czy właściciel bierze pod uwagę możliwość meldunku tymczasowego. Dlaczego jest to istotne? W przypadku, gdy będziesz starał się o jakikolwiek rodzaj wsparcia z urzędu miasta, gminy czy województwa (staż, dofinansowanie) meldunek będzie dla Ciebie niezbędnym warunkiem ubiegania się o oferowaną pomoc. 

  • LOKALIZACJA

Zdarza się, że po wpływem emocji wywołanych znalezieniem upragnionego mieszkania idealizujemy odrobinę jego cechy. Dlatego warto na spokojnie zapoznać się z daną lokalizacją, najlepiej o różnych porach dnia. Mieszkanie, które wieczorem jest ciche
i spokojne, o poranku może przywitać nas hałasem z pobliskiej, ruchliwej ulicy. W świetle dziennym łatwiej ocenić czystość budynku i jego otoczenia, wieczorem natomiast warto zwrócić uwagę na ile bezpieczna i oświetlona będzie droga do naszego przyszłego domu
i klatka schodowa. 

  • OGRANICZENIA

O najczęściej występujące reguły i zakazy najlepiej zapytać wprost. Jeżeli jesteś właścicielem zwierzaka powiedz o tym wynajmującemu, zamiast liczyć, że uda się zataić ten fakt. Jeżeli jesteś palaczem ustal od razu, czy palenie w domu, lub w oknie nie będzie stanowiło problemu. Gdy natomiast planujesz od czasu do czasu zorganizować imprezę i zaprosić większą ilość osób, od razu dowiedz się, jak zapatruje się na ten fakt właściciel, oraz jak tolerancyjni są w tym względzie sąsiedzi. 

  • PIWNICA/KOMÓRKA LOKATORSKA

Zorientuj się czy wynajmując mieszkanie będziesz miał dostęp do przynależnej do niego piwnicy, lub komórki lokatorskiej. Często bywa tak, iż właściciel pozostawia takie pomieszczenie dla użytku własnego. Jeżeli jesteś posiadaczem roweru, bądź niepotrzebnych mebli, na pewno warto dowiedzieć się, czy będziesz dysponował dodatkową przestrzenią do ich przechowywania.

  • SĄSIEDZI

Daj się poznać najbliższym sąsiadom. Zdarza się, że stali mieszkańcy patrzą niechętnie na osoby wynajmujące mieszkania, kojarząc ich z głośnymi imprezami i różnego rodzaju kłopotami. Jeżeli jako pierwszy zapukasz do sąsiada, aby się przedstawić, sprawisz dobre pierwsze wrażenie, co powinno przełożyć się na bardziej przyjazne stosunki w przyszłości.