Porady - Estate Center

ESTATE BLOG

Wartości dodane w budynkach biurowych

Wartości dodane w budynkach biurowych

Lokale do wynajęcia w nieruchomościach komercyjnych to rynek, na którym panuje ostra konkurencja. Z punktu widzenia inwestorów i deweloperów biurowców, znalezienie najemcy wymaga wyprzedzania konkurencji i zaoferowania wyjątkowych rozwiązań, których nie zapewnia nikt inny. Z perspektywy najemcy, opłaca się przeanalizować swoje obecne i przyszłe potrzeby w dynamicznie zmieniającym się świecie, jak również wziąć pod uwagę wartość dodaną budynku, co nie zawsze jest oczywiste na pierwszy rzut oka.

  • Główne czynniki,  które wpływają na warunki sprzyjające efektywnej pracy i stanowią potencjał dla rozwoju biznesu:

1. Po pierwsze lokalizacja, która przyczyni się do rozwoju biznesu

Coraz większe znaczenie dla potencjalnych najemców ma lokalizacja. Firmy często wybierają na swoje siedziby miejsca, dzięki którym znajdą się w doborowym towarzystwie. Tradycyjnie, ze względów strategicznych, centrum miasta pozostaje popularne. Jednakże, natężenie ruchu ulicznego, jak również dążenie do zwiększenia wydajności kosztowej sprawiają, że coraz większą popularnością cieszą się odrębne dzielnice biznesowe, które powstają w pewnej odległości od śródmieścia. Dla pracowników liczy się dobra komunikacja oraz często spokój, który sprzyja komfortowi pracy.

2. Atrakcyjne otoczenie

Prestiż budynku podnosi ciekawy projekt architektoniczny. Tereny zielone lub dziedzińce, które zapewniają dostęp do światła słonecznego. Poza atrakcyjnością wizualną, gwarantują one maksymalne doświetlenie pomieszczeń biurowych światłem naturalnym. Z perspektywy pracujących – im więcej okien w budynku, tym lepiej. Najemcy powierzchni biurowej często zwracają uwagę, że dla pracowników bardzo ważna jest możliwość otwierania lub uchylania okien, co daje im dostęp do świeżego powietrza.

3. Miejsca parkingowe oraz technologie dostępu do parkingu

Miejsca parkingowe dla pracowników to często priorytet, najlepiej by było ono oparte o system identyfikacji tablic rejestracyjnych.

4. Elastyczna powierzchnia biurowa pozwala stworzyć warunki pracy, które najlepiej odpowiadają twojemu biznesowi

Najemcy stawiają bardzo zindywidualizowane wymagania dotyczące aranżacji przestrzeni biurowej. Aby im sprostać już na etapie projektowania budynku należy zaplanować, by lokale do wynajęcia posiadały możliwość dowolnego kształtowania i rozkładu pomieszczeń. Istotne są podnoszone podłogi, w których umieszczone są przewody elektryczne i telekomunikacyjne. Zapewnia to pełną swobodę rozmieszczenia wewnętrznych ścian lub nawet zrezygnowania z nich, bez ograniczeń związanych z okablowaniem. Warto pamiętać o powierzchniach wspólnych, by przyciągały swoją atrakcyjnością najemców.

5. Dodatkowe udogodnienia w pobliżu biura oferują wartość dodaną, wygodę i komfort

Współcześnie najemcy zwracają coraz większą uwagę na usługi dodatkowe. Często zwracają uwagę na doskonale wyposażone sale konferencyjne, by były one dostępne w obrębie budynku. Dla pracowników ważne jest, aby w otoczeniu biura znajdowały się kina, centra handlowe, restauracje i kawiarnie, czyli miejsca, do których mogą wybrać się na lunch lub indywidualne spotkanie biznesowe oraz zrelaksować w czasie przerwy lub tuż po pracy. W niektórych nowych budynkach znajdują się siłownie, czy mini Spa, to również podnosi wartość danej inwestycji.

W niektórych lokalizacjach inwestorzy tworzą przestrzeń na kształt miejskich podwórek, gdzie latem można włączyć się w gry zespołowe, poćwiczyć na świeżym powietrzu. W nowych inwestycjach powstają fontanny z placami do wypoczynku, boiska do koszykówki, gry w badmintona, czy siatkówki, ścianki wspinaczkowe.

6. Bezpieczeństwo

Bezpieczeństwo szeroko rozumiane: ochrona pracowników, sprzętu, jak również pilnie strzeżone dane.  Lokale do wynajęcia, w których funkcjonują centralne serwerownie o najwyższym standardzie bezpieczeństwa posiadają kontrolę dostępu obejmującą karty zbliżeniowe lub czytniki linii papilarnych, a najlepiej oba te rozwiązania równocześnie. Monitoring serwerowni, a następnie przechowywanie zapisu z kamer to konieczność. W nowoczesnych budynkach instaluje się zazwyczaj telewizję przemysłową, a monitoring w pomieszczeniach ochrony jest prowadzony przez 7 dni w tygodniu, 24 godziny na dobę. We współczesnym świecie, w którym w tak dużym stopniu zależymy od urządzeń elektronicznych, najemcy doceniają także bezpieczeństwo ciągłości dostaw prądu. Z tego powodu niezależne linie zasilające, zapasowe generatory prądu i centralne UPSy, które zapewniają nieprzerwaną pracę na wypadek awarii miejskiej sieci energetycznej, są bardzo pożądane przez najemców.

7. Technologia i usługi dostępne online

Firmy przywiązują coraz większą wagę do nowoczesnych technologii, takich jak bezprzewodowy dostęp do Internetu (WiFi) czy telefonia IP. Przykłady tych rozwiązań to sieć korporacyjna umożliwiająca prowadzenie video- i telekonferencji z oddziałami znajdującymi się na całym świecie, połączenia telefoniczne przez Internet, poczta głosowa o właściwościach skrzynki mailowej

8. Dodatkowe udogodnienia:

Nieodłącznym elementem otoczenia biurowców są stacje rowerowe, budynki wyposażone są w pełną infrastrukturę dla rowerzystów obejmującą nowoczesne parkingi rowerowe, punkty napraw, a także prysznice i szatnie.

EKO Budynki, które przygotowywane są w zgodzie z standardami budownictwa ekologicznego i energooszczędnego. To przynosi z kolei najemcom korzyści w postaci redukcji kosztów zużycia mediów. Certyfikowane, zielone budynki zapewniają także dobrej jakości środowisko wewnętrzne biur, dzięki dostarczaniu odpowiedniej ilości czystego powietrza. To ważne dla samopoczucia pracowników.

Deweloperzy oferują coraz częściej samochody elektryczne, z których mogą korzystać wszyscy użytkownicy budynku za pomocą prostej aplikacji. W garażach można znaleźć stacje do ładowania pojazdów elektrycznych.

Tutaj należy wspomnieć o rozwiązaniu, jakim jest Car Sharing, czyli system wspólnego użytkowania samochodów osobowych dedykowany danemu budynkowi.

 

 

 

 

 

 

 

Skandynawska filozofia aranżacji wnętrz

Skandynawska filozofia aranżacji wnętrz

Minimalistyczne i surowe, a jednocześnie funkcjonalne i przytulne. Skandynawskie wnętrza inspirują i pozwalają się wyciszyć. Nienachalne, a jednak charakterystyczne, aż proszą by rozsiąść się wygodnie z dobrą książką i kubkiem kawy lub herbaty. Mimo dominacja bieli i szarości, nie jest to zimny styl. Wręcz przeciwnie – mieszkańcy mroźnej Skandynawii szczególną uwagę przykładają do tego, by wnętrze było przytulne, a w każdej części mieszkania czekał na nich koc lub pled. Wielbiciele takich klimatów chętnie używają wielu naturalnych materiałów – drewna, bielonych lub szarych kamieni, skór. Niezasłonięte firanami ani zasłonami okna wpuszczają do wewnątrz mnóstwo światła zaś pomysłowe ozdoby nadają każdemu pomieszczeniu indywidualny charakter.
 

Nawet jeśli decydując się na wynajem nieruchomości trafimy na lokum już umeblowane, zapewne zapragniemy wzbogacić jego wnętrze o kilka „naszych” dodatków. Również w tej kwestii mieszkańcy Półwyspu Skandynawskiego dostarczają nam wielu ciekawych inspiracji. Kamiennie lub drewniane zegary, stylizowane na latarnie lampy i puchate poduchy natychmiast dodadzą wnętrzom wynajętego lokum północnego uroku. Ozdoby mają najczęściej niebanalne kształty i stonowane kolory.
 

Skandynawski charakter możemy wprowadzić również w kuchni. Proste talerze i sztućce, stalowoszare lub ręcznie malowane czajniki i pojemniki do przechowywania to dopiero początek. Skandynawowie słyną z przemyślanego planowania i organizowania powierzchni, dlatego każda kuchnia urządzona w tym stylu będzie zarówno urocza jak i funkcjonalna.
 

Jeśli decydując się na wynajem nieruchomości wybraliśmy wyjątkowo małe lokum, styl skandynawski również będzie strzałem w dziesiątkę. Duże okna, jasne ściany, minimalistyczny wystrój – nawet niewielki pokój urządzony zgodnie z tymi wytycznymi zacznie wydawać się przestronny. Oprócz optycznego powiększenia powierzchni, urządzając wynajęte lokum zgodnie z północnymi regułami unikniemy zagracenia i tak niewielkiej już powierzchni. Skandynawska filozofia charakteryzuje się tym, że chociaż teoretycznie nic nie leży na wierzchu, to jednak wszystko mamy pod ręką.
 

Z drugiej strony wybór właśnie tego stylu będzie korzystny także dla osób, które przygotowują swoje nieruchomości pod wynajem. Jest to najprostszy i najbardziej uniwersalny sposób zaaranżowania przestrzeni mieszkalnej, który potencjalni lokatorzy z pewnością natychmiast pokochają.
 

Zapoczątkowana przez mieszkańców Półwyspu Skandynawskiego filozofia aranżacji wnętrz ma się doskonale i nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić. Styl ten stał się tak popularny, że minimalistyczne, jasne meble zaczęły się pojawiać nawet w dyskontach.  

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości może znacząco podnieść rentowność inwestycji w mieszkanie. Wiąże się to jednak z większym ryzykiem, a także wyższymi kosztami obsługi. Mimo wszystko wynajem krótkoterminowy mieszkań to coraz popularniejsze rozwiązanie, które kusi inwestorów wyższymi potencjalnymi stopami zwrotu niż w przypadku najmu długoterminowego. 

Z punktu widzenia turystów jest to też ciekawa alternatywa dla pokoi hotelowych, mają oni bowiem do dyspozycji nawet kilkakrotnie większą nieruchomość z kuchnią, a nie tylko łazienką. Dla wielu osób jest to rozwiązanie atrakcyjniejsze niż hotel.

Gdy inwestor zastanawia się, która opcja wynajmu: długoterminowa czy krótkoterminowa jest bardziej opłacalna, powinien rozważyć plusy i minusy każdego rozwiązania. I nie chodzi tylko o zarobek, ale także czas, jaki trzeba poświęcić na obsługę najemców

Ryzyko w wynajmie długoterminowym związane jest z tym, iż w wariancie pesymistycznym należy założyć, że

  • koniunktura sprzyja kupowaniu, a nie wynajmowaniu mieszkań, lokale stają puste, a właściciele nieruchomości są zmuszani do obniżania cen najmu
  • wynajmujący przestają płacić, a prawo niestety wciąż im sprzyja, co oznacza, że być trudno pozbyć się niechcianych lokatorów
  • wynajmujący okazują się być nieodpowiedzialnymi ludźmi, dewastują mieszkanie, przez to traci ono na wartości, a właściciel ponosi koszty remontu lub domaga się swoich praw na drodze sądowej

W przypadku wynajmu krótkoterminowego należy pamiętać, że wynajmując mieszkanie w ten sposób poświęcimy całej działalności znacznie więcej czasu i również kosztów. Mieszkanie może szybciej się zużywać i – jeśli nasza oferta nie jest wystarczająco dobra – ryzyko utrzymujących się pustostanów będzie wyższe niż przy wynajmie tradycyjnym. 100 proc. obłożenia apartamentu przez cały rok jest rzadkością. Osoby praktykujące wynajem na doby twierdzą, że bardzo dobrym wynikiem jest obłożenie 18 dni w miesiącu (60 proc.).

Ważnym czynnikiem, już na samym etapie planowania, odgrywa wybór odpowiedniej lokalizacji.  Należy rozpatrywać miejsca w centrum miasta, dobrze skomunikowane lub w okolicy obiektów kultury. Z takich usług korzystają przede wszystkim biznesmeni przyjeżdżający na spotkania czy konferencje oraz turyści, często z zagranicy, stąd szybki dojazd do danego punktu odgrywa dla nich istotną rolę. Ważnym czynnikiem jest również odpowiednie wykończenie lokalu.

Długoterminowy wynajem nieruchomości, który skierowany jest na przykład do studentów czy osób czasowo pracujących w danym mieście, standard wykończenia ma mniejsze znaczenie.

Inaczej jest przy wynajmie na krótki okres. Lokal, który ma być alternatywą dla pokoi hotelowych, powinien odpowiadać wyższym standardom.  Z tych powodów inwestycja wymaga większego wkładu początkowego, zarówno przy kupnie mieszkania w dobrej lokalizacji, jak też koszcie wykończenia, które musi być trwałe i dobrej jakości. Wynajem nieruchomości na krótki okres wymaga częstszego doglądania i większego asortymentu. Inwestor musi więc dostarczyć pościele, prześcieradła, ręczniki, talerze, szklanki, sztućce, garnki, itp. Oprócz sprzętu AGD pożądane jest również tzw. małe AGD a więc żelazko, toster, mikrofalówka, odkurzacz, deska do prasowania, suszarka. Po każdym pobycie gości do mieszkania będzie trzeba posprzątać – przygotować pod nowych najemców, a więc zmienić pościel, ręczniki itp.

Do tego doliczyć trzeba dodatkowe koszty, przewyższające nakłady w przypadku najmu długoterminowego. Chodzi tu o wydatki na reklamę. Upublicznianie ogłoszeń na portalach standardowo zajmujących się najmem może być nieskuteczne, bo tam ludzie szukają mieszkań na dłużej. Trzeba więc ogłaszać się w miejscach skierowanych pod turystów i przyjezdnych. Ponadto należy pamiętać o kosztach napraw. Praktyka pokazuje, że pochłaniają one przeciętnie dodatkowo 20-40 proc. przychodów, w zależności od zakresu usług, np. recepcja, marketing, sprzątanie, śniadania itp. 

Na wysokie dochody można liczyć w miastach i dzielnicach chętnie odwiedzanych przez turystów. Największym powodzeniem cieszą się średniej wielkości mieszkania dla grup i rodzin, atrakcyjnie urządzone, z ładnymi widokami z okien, zlokalizowane blisko centrum miasta lub innych atrakcji.

Inwestor, zanim podejmie decyzję, w jaki sposób wynajmie mieszkanie musi przeanalizować wiele czynników. Poczynając od lokalizacji mieszkania, po własną dyspozycyjność i chęć poświęcania czasu lokatorom.

Nie zmienia to natomiast faktu, iż niezależnie od tego w jaki sposób mieszkanie zostanie wynajęte – jest to zawsze rentowna inwestycja.

 

 

 

Księga wieczysta - co w niej znajdziemy i dlaczego jest to tak ważny dokument w procesie zakupu mieszkania

Księga wieczysta - co w niej znajdziemy i dlaczego jest to tak ważny  dokument w procesie zakupu mieszkania

Pierwszą rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę w przypadku zakupu nieruchomości jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej, najważniejszego dokumentu przypisanego do danej nieruchomości. Co zawiera księga wieczysta? Gdzie ją znaleźć i o czym warto pamiętać sprawdzając jej zawartość?

  "Głównym celem prowadzenia księgi wieczystej jest ustalenie stanu prawnego danej nieruchomości. Niezależnie od tego czy to grunt, czy działka rekreacyjna, budowlana czy mieszkanie - przed zakupem nieruchomości należy dokładnie sprawdzić zapisy tego dokumentu. Co ważne ma on istotne znaczenie zarówno w przypadku zakupu, jak i sprzedaży nieruchomości. Dzięki niemu nabywca może sprawdzić m.in. kto jest właścicielem nieruchomości, czy nie jest ona zadłużona, czy ktoś inny nie rości sobie praw do nabywanej nieruchomości" – podkreśla Michał Krajkowski, ekspert Notus doradcy finansowi.

  • Jak czytać księgę wieczystą?

Dla osób, które mają w planach zakup nieruchomości księga wieczysta jest dokumentem obowiązkowym do przeczytania. Jest to rejestr bardzo przejrzysty, a przez odpis księgi wieczystej łatwo „przebrnąć”. Dokument dzieli się na cztery działy, z których każdy dotyczy innych aspektów. W pierwszej części znajdują się wszystkie informacje dotyczące nieruchomości tzn. opis nieruchomości, rodzaj, lokalizacja, wielkość oraz udział w nieruchomości wspólnej. To co może zainteresować osoby planujące zakup nieruchomości to poruszona kwestia praw, które przysługują właścicielowi gruntu np. czy może korzystać z parkingu, placu zabaw oraz dróg dojazdowych.

W drugim dziale opisane zostały informacje o właścicielu lub użytkowniku danej nieruchomości. Potencjalni nabywcy znajdą tu dane osoby posiadającej prawo do użytkowania danych gruntów oraz jeśli mamy więcej niż jednego właściciela, jak rozkładają się udziały poszczególnych z nich. To bardzo ważne, szczególnie w sytuacji gdy dana nieruchomość ma kilku właścicieli, a nie wszyscy wyrazili zgodę na jej sprzedaż.

W trzecim dziale znajdują się informacje o ograniczonych prawach oraz roszczeniach ciążących na danej nieruchomości. Co ważne nie znajdzie się tutaj informacji o hipotekach. Z tej części osoby zainteresowane zakupem nieruchomości dowiedzą się np. czy są osoby, które mają prawo przechodzić przez daną działkę. To tutaj również znajdują się informacje o ewentualnych egzekucjach z danej nieruchomości, czy wpisy komornicze. Ponadto, jeśli umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego, to właśnie w Dziale III możemy znaleźć informacje na ten temat.

W ostatnim dziale znajdują się zaś informacje o hipotekach. To bardzo ważny punkt biorąc pod uwagę zakup nieruchomości. Jeśli sprzedający posiada kredyt na zakup tej nieruchomości to właśnie w tej części znajdziemy dane na temat tego zobowiązania.

 

  • Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?

Nabywając mieszkanie czy działkę gruntu zakładana jest dla nowej nieruchomości nowa księga wieczysta, a prowadzeniem Ksiąg Wieczystych zajmuje się właściwy dla lokalizacji Sąd Rejonowy. Zatem każda nieruchomość musi mieć założoną Księgę Wieczystą, a sprzedający powinien znać jej numer. Jeśli nie znamy właściwego numeru, to na podstawie numeru wniosku, czy aktu notarialnego możemy w Sądzie go ustalić.

- „Na rynku możemy jednak znaleźć mieszkania, dla których nie ma założonych ksiąg wieczystych. Tak będzie w przypadku niektórych spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Jeśli zatem chcemy kupić takie właśnie mieszkanie, to możemy się spotkać z sytuacją braku Księgi. Nie będzie to jednak przeszkodą do zakupu czy do uzyskania finansowania w banku. W takim przypadku przed uruchomieniem kredytu należy złożyć wniosek o założenie Księgi Wieczystej. Pamiętajmy, że nie musimy czekać do założenia KW, często wystarczy sam wniosek, aby przeprowadzić transakcję i uzyskać kredyt. Ważne jest jednak, aby stan prawny gruntu był uregulowany, gdyż tylko w takiej sytuacji Sąd założy Księgę Wieczystą dla spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu” – wyjaśnia Michał Krajkowski z Notus doradcy finansowi.

  • Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

Osoby zainteresowane kupnem danej nieruchomości mogą uzyskać dostęp do księgi wieczystej składając odpowiedni dokument w sądzie. Obecnie istnieje także możliwość zapoznania się z nią za pomocą Internetu, ponieważ wszystkie dokumenty posiadają również wersje elektroniczną. Wystarczy jedynie znać dokładny numer Księgi Wieczystej i za pomocą platformy internetowej można bez wychodzenia z domu zapoznać się z konkretną księgą wieczystą.

  • Odpis zwykły czy zupełny?

Istnieją dwa rodzaje odpisów Księgi Wieczystej. Odpis zwykły zawiera tylko aktualne informacje na temat nieruchomości, natomiast w odpisie zupełnym znajdziemy dodatkowo całą historię nieruchomości. Możemy więc sprawdzić kto był wcześniej właścicielem, czy były wpisane hipoteki, albo inne ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością.