ESTATE BLOG

Kobieta w (typowo) męskim świecie.

Zarządza oddziałem NAI Estate Fellows Sp. z o.o., należącym do grupy NAI Estate Fellows, jednej z największych firm z branży nieruchomości w Polsce. Wygrywa przetargi, bo wie jak stworzyć indywidualną ofertę na miarę potrzeb. W świecie opanowanym przez mężczyzn odnajduje się doskonale, traktując ich jak partnerów biznesowych. Patrycja Masiarek jest typową kobietą biznesu, nie zapominając przy tym o domu, który daje jej prawdziwe szczęście.

• Tak zaczyna się artykuł w najnowszym numerze Poznański Prestiż, w którym znajdziecie Państwo wywiad z naszą Prezes - Patrycją Masiarek.

​Zapraszam do lektury! 

źródło: Poznański Preztiż

USTAWA O KREDYCIE HIPOTECZNYM

Nowo wprowadzana ustawa o kredycie hipotecznym o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami zmienia wiele nie tylko w funkcjonowaniu firm doradztwa finansowego, ale także zabezpiecza interesy klientów. Jednak z punktu widzenia kredytobiorców zmiany nie są rewolucyjne, a są tylko potwierdzeniem obecnego stanu rynku, bowiem wiele zmian w kredycie hipotecznym to de facto usankcjonowanie ustawą innych regulacji (np. Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego) czy rynkowych praktyk banków. 

Przepisy będą dotyczyć kredytów hipotecznych, które zostaną sprzedane po wejściu ustawy w życie. Co zatem zmieni się dla kredytobiorców? Przesyłamy Państwu pakiet najistotniejszych zmian:

• Formularz informacyjny

Formularz Informacyjny dotyczący kredytu zabezpieczonego hipoteką, będzie dokumentem dla klienta obowiązkowym. Co istotne będzie on zawierał wiele ważnych danych: dane kredytodawcy, dane pośrednika, informację o wynagrodzeniu pośrednika, główne cechy kredytu hipotecznego, stopa procentowa kredytu hipotecznego oraz inne koszty, częstotliwość i liczba spłat, wysokość każdej raty, poglądowa tabela spłat, dodatkowe obowiązki do udzielenia kredytu dla klienta, zasady przedterminowej spłaty, ustalenia opcjonalne, inne prawa klienta, dane odnośnie do procesu reklamacyjnego, skutki niewywiązywania się przez klienta z zapisów umowy, informacje dodatkowe, dane o nadzorze KNF. Przez to, że każdy kredytodawca lub pośrednik kredytowy będzie musiał stosować ten sam wzór formularza informacyjnego, kredytobiorca będzie miał łatwiej porównać ofertę kilku kredytodawców.

• 21 dni na decyzję banku

Ustawa o kredycie hipotecznym określa maksymalny czas w jakim bank musi przekazać klientowi informację o podjętej decyzji kredytowej. Zgodnie z regulacjami analiza wniosku może zająć maksymalnie 21 dni od złożenia kompletu dokumentów i po tym terminie decyzja kredytowa musi być przekazana klientowi. Jest to nowość, gdyż aktualnie czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku jest wewnętrzną regulacją każdego z banków. Co prawda w większości przypadków praktyka rynkowa pokazuje, że czasy te są znacznie krótsze, jednak w części instytucji na decyzję o przyznaniu kredytu trzeba poczekać dłużej.

• Opłata za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata

Ustawa wprowadza ograniczenia we wcześniejszej spłacie kredytów ze zmienną stopą procentową, czyli tych najpopularniejszych na naszym rynku. Zgodnie z Art. 40 bank może pobrać opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty tylko przez 3 lata od podpisania umowy kredytowej. Ograniczona została także kwota, którą może zostać obciążony kredytobiorca. Wysokość rekompensaty nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, jakie zapłaciłby klient od kwoty, która została wcześniej spłacona. Jednocześnie kwota ta nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty. Warto jednak zwrócić uwagę, że już dzisiaj praktyka banków jest zbliżona do regulacji ustawowych. W większości instytucji opłata z tytułu wcześniejszej spłaty pobierana jest przez 3, czasami 5 lat, a jej wysokość z reguły kształtuje się na poziomie 1,5-2,0 proc. Nowością zatem będzie tylko ograniczenie wysokości tej opłaty do sumy odsetek, które zostałyby zapłacone przez 1 rok.

• Zakaz sprzedaży wiązanej

Z punktu widzenia kredytobiorcy ważne jest także wprowadzenie zakazu sprzedaży wiązanej. Oznacza to, że bank nie będzie mógł uzależnić decyzji o przyznaniu kredytu od obowiązku skorzystania z innych produktów. Wyjątek uczyniono jednak dla rachunku bankowego. Dopuszczalne będzie wymaganie założenia konta służącego bieżącej obsłudze kredytu, jednak w takim przypadku rachunek ten będzie musiał być prowadzony bezpłatnie. Ponadto przepisy ustawy dopuszczają możliwość wymagania przez bank ubezpieczenia np. nieruchomości, jednak niemożliwe będzie narzucanie wyboru konkretnego ubezpieczyciela. Kredytobiorca będzie miał prawo dostarczyć własną polisę spełniającą postawione przez bank minimalne zakresy ubezpieczenia. Są to także rozwiązania, które na bankach kilka lat temu wymusiła KNF w Rekomendacji U i taka możliwość funkcjonuje już od kilku lat.

• Możliwa sprzedaż łączona

Nowe przepisy nie zabraniają jednak sprzedaży łączonej. Oznacza to, że bank będzie mógł oferować kredyty, w których w zamian za skorzystanie np. z ubezpieczenia, czy produktu inwestycyjnego zostanie obniżona marża, prowizja, czy w jakikolwiek inny sposób kredytobiorca będzie premiowany. Jednak ustawa nakłada obowiązek na banki, że równolegle oferowany musi być kredyt bez dodatkowych produktów. Nowy przepis w praktyce dla kredytobiorców w Polsce niewiele zmieni. Już dzisiaj niemal wszystkie banki mają tak skonstruowane oferty, że możliwe jest uzyskanie kredytu bez tzw. crossellingu, chociaż często są to droższe oferty, niż w przypadku skorzystania z oferty np. z produktem oszczędnościowym.

• Zakaz kredytów walutowych

Nowe przepisy regulują także zasady udzielania kredytów w walutach obcych. Zgodnie z Art. 6 będzie to możliwe tylko w sytuacji, gdy kredytobiorca większość swoich dochodów osiąga w obcej walucie lub większość posiadanych środków finansowych lub aktywów jest wyrażona w walucie kredytu. Tylko wtedy, jeśli oczywiście bank będzie miał w swojej ofercie kredyty w danej walucie, możliwe będzie zaciągnięcie kredytu w innej walucie niż złoty. Jest to rozwiązanie, które częściowo pokrywa się z zapisami Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego.

• Nowe zasady restrukturyzacji

Nowością są za to zasady restrukturyzacji kredytu. W przypadku opóźnień w spłacie, kredytobiorca będzie miał prawo wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację kredytu. Bank w swojej propozycji może zaoferować czasowe zawieszenie spłaty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania czy inne działania, które mogą umożliwić terminową spłatę rat. W przypadku gdy bank nie może przedstawić takich rozwiązań lub jeśli podjęte działania okażą się bezskuteczne, kredytobiorca będzie miał czas na samodzielne sprzedanie nieruchomości. Minimalny termin, który bank musi dać zadłużonemu klientowi na sprzedaż mieszkania na „wolnym rynku” to 6 miesięcy. Jest to nowość, gdyż aktualnie w przypadku niespłacania kredytu bank może szybciej przystąpić do windykacji komorniczej, co często prowadzi do sprzedaży wymuszonej za znacznie niższą kwotę niż rynkowa wartość mieszkania.

Wartości dodane w budynkach biurowych

Lokale do wynajęcia w nieruchomościach komercyjnych to rynek, na którym panuje ostra konkurencja. Z punktu widzenia inwestorów i deweloperów biurowców, znalezienie najemcy wymaga wyprzedzania konkurencji i zaoferowania wyjątkowych rozwiązań, których nie zapewnia nikt inny. Z perspektywy najemcy, opłaca się przeanalizować swoje obecne i przyszłe potrzeby w dynamicznie zmieniającym się świecie, jak również wziąć pod uwagę wartość dodaną budynku, co nie zawsze jest oczywiste na pierwszy rzut oka.

• Główne czynniki,  które wpływają na warunki sprzyjające efektywnej pracy i stanowią potencjał dla rozwoju biznesu:

1. Po pierwsze lokalizacja, która przyczyni się do rozwoju biznesu

Coraz większe znaczenie dla potencjalnych najemców ma lokalizacja. Firmy często wybierają na swoje siedziby miejsca, dzięki którym znajdą się w doborowym towarzystwie. Tradycyjnie, ze względów strategicznych, centrum miasta pozostaje popularne. Jednakże, natężenie ruchu ulicznego, jak również dążenie do zwiększenia wydajności kosztowej sprawiają, że coraz większą popularnością cieszą się odrębne dzielnice biznesowe, które powstają w pewnej odległości od śródmieścia. Dla pracowników liczy się dobra komunikacja oraz często spokój, który sprzyja komfortowi pracy.

2. Atrakcyjne otoczenie

Prestiż budynku podnosi ciekawy projekt architektoniczny. Tereny zielone lub dziedzińce, które zapewniają dostęp do światła słonecznego. Poza atrakcyjnością wizualną, gwarantują one maksymalne doświetlenie pomieszczeń biurowych światłem naturalnym. Z perspektywy pracujących – im więcej okien w budynku, tym lepiej. Najemcy powierzchni biurowej często zwracają uwagę, że dla pracowników bardzo ważna jest możliwość otwierania lub uchylania okien, co daje im dostęp do świeżego powietrza.

3. Miejsca parkingowe oraz technologie dostępu do parkingu

Miejsca parkingowe dla pracowników to często priorytet, najlepiej by było ono oparte o system identyfikacji tablic rejestracyjnych.

4. Elastyczna powierzchnia biurowa pozwala stworzyć warunki pracy, które najlepiej odpowiadają twojemu biznesowi

Najemcy stawiają bardzo zindywidualizowane wymagania dotyczące aranżacji przestrzeni biurowej. Aby im sprostać już na etapie projektowania budynku należy zaplanować, by lokale do wynajęcia posiadały możliwość dowolnego kształtowania i rozkładu pomieszczeń. Istotne są podnoszone podłogi, w których umieszczone są przewody elektryczne i telekomunikacyjne. Zapewnia to pełną swobodę rozmieszczenia wewnętrznych ścian lub nawet zrezygnowania z nich, bez ograniczeń związanych z okablowaniem. Warto pamiętać o powierzchniach wspólnych, by przyciągały swoją atrakcyjnością najemców.

5. Dodatkowe udogodnienia w pobliżu biura oferują wartość dodaną, wygodę i komfort

Współcześnie najemcy zwracają coraz większą uwagę na usługi dodatkowe. Często zwracają uwagę na doskonale wyposażone sale konferencyjne, by były one dostępne w obrębie budynku. Dla pracowników ważne jest, aby w otoczeniu biura znajdowały się kina, centra handlowe, restauracje i kawiarnie, czyli miejsca, do których mogą wybrać się na lunch lub indywidualne spotkanie biznesowe oraz zrelaksować w czasie przerwy lub tuż po pracy. W niektórych nowych budynkach znajdują się siłownie, czy mini Spa, to również podnosi wartość danej inwestycji.

W niektórych lokalizacjach inwestorzy tworzą przestrzeń na kształt miejskich podwórek, gdzie latem można włączyć się w gry zespołowe, poćwiczyć na świeżym powietrzu. W nowych inwestycjach powstają fontanny z placami do wypoczynku, boiska do koszykówki, gry w badmintona, czy siatkówki, ścianki wspinaczkowe.

6. Bezpieczeństwo

Bezpieczeństwo szeroko rozumiane: ochrona pracowników, sprzętu, jak również pilnie strzeżone dane.  Lokale do wynajęcia, w których funkcjonują centralne serwerownie o najwyższym standardzie bezpieczeństwa posiadają kontrolę dostępu obejmującą karty zbliżeniowe lub czytniki linii papilarnych, a najlepiej oba te rozwiązania równocześnie. Monitoring serwerowni, a następnie przechowywanie zapisu z kamer to konieczność. W nowoczesnych budynkach instaluje się zazwyczaj telewizję przemysłową, a monitoring w pomieszczeniach ochrony jest prowadzony przez 7 dni w tygodniu, 24 godziny na dobę. We współczesnym świecie, w którym w tak dużym stopniu zależymy od urządzeń elektronicznych, najemcy doceniają także bezpieczeństwo ciągłości dostaw prądu. Z tego powodu niezależne linie zasilające, zapasowe generatory prądu i centralne UPSy, które zapewniają nieprzerwaną pracę na wypadek awarii miejskiej sieci energetycznej, są bardzo pożądane przez najemców.

7. Technologia i usługi dostępne online

Firmy przywiązują coraz większą wagę do nowoczesnych technologii, takich jak bezprzewodowy dostęp do Internetu (WiFi) czy telefonia IP. Przykłady tych rozwiązań to sieć korporacyjna umożliwiająca prowadzenie video- i telekonferencji z oddziałami znajdującymi się na całym świecie, połączenia telefoniczne przez Internet, poczta głosowa o właściwościach skrzynki mailowej

8. Dodatkowe udogodnienia:

Nieodłącznym elementem otoczenia biurowców są stacje rowerowe, budynki wyposażone są w pełną infrastrukturę dla rowerzystów obejmującą nowoczesne parkingi rowerowe, punkty napraw, a także prysznice i szatnie.

EKO Budynki, które przygotowywane są w zgodzie z standardami budownictwa ekologicznego i energooszczędnego. To przynosi z kolei najemcom korzyści w postaci redukcji kosztów zużycia mediów. Certyfikowane, zielone budynki zapewniają także dobrej jakości środowisko wewnętrzne biur, dzięki dostarczaniu odpowiedniej ilości czystego powietrza. To ważne dla samopoczucia pracowników.

Deweloperzy oferują coraz częściej samochody elektryczne, z których mogą korzystać wszyscy użytkownicy budynku za pomocą prostej aplikacji. W garażach można znaleźć stacje do ładowania pojazdów elektrycznych.

Tutaj należy wspomnieć o rozwiązaniu, jakim jest Car Sharing, czyli system wspólnego użytkowania samochodów osobowych dedykowany danemu budynkowi.

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości może znacząco podnieść rentowność inwestycji w mieszkanie. Wiąże się to jednak z większym ryzykiem, a także wyższymi kosztami obsługi. Mimo wszystko wynajem krótkoterminowy mieszkań to coraz popularniejsze rozwiązanie, które kusi inwestorów wyższymi potencjalnymi stopami zwrotu niż w przypadku najmu długoterminowego. 

Z punktu widzenia turystów jest to też ciekawa alternatywa dla pokoi hotelowych, mają oni bowiem do dyspozycji nawet kilkakrotnie większą nieruchomość z kuchnią, a nie tylko łazienką. Dla wielu osób jest to rozwiązanie atrakcyjniejsze niż hotel.

Gdy inwestor zastanawia się, która opcja wynajmu: długoterminowa czy krótkoterminowa jest bardziej opłacalna, powinien rozważyć plusy i minusy każdego rozwiązania. I nie chodzi tylko o zarobek, ale także czas, jaki trzeba poświęcić na obsługę najemców

Ryzyko w wynajmie długoterminowym związane jest z tym, iż w wariancie pesymistycznym należy założyć, że

• koniunktura sprzyja kupowaniu, a nie wynajmowaniu mieszkań, lokale stają puste, a właściciele nieruchomości są zmuszani do obniżania cen najmu
• wynajmujący przestają płacić, a prawo niestety wciąż im sprzyja, co oznacza, że być trudno pozbyć się niechcianych lokatorów
• wynajmujący okazują się być nieodpowiedzialnymi ludźmi, dewastują mieszkanie, przez to traci ono na wartości, a właściciel ponosi koszty remontu lub domaga się swoich praw na drodze sądowej

W przypadku wynajmu krótkoterminowego należy pamiętać, że wynajmując mieszkanie w ten sposób poświęcimy całej działalności znacznie więcej czasu i również kosztów. Mieszkanie może szybciej się zużywać i – jeśli nasza oferta nie jest wystarczająco dobra – ryzyko utrzymujących się pustostanów będzie wyższe niż przy wynajmie tradycyjnym. 100 proc. obłożenia apartamentu przez cały rok jest rzadkością. Osoby praktykujące wynajem na doby twierdzą, że bardzo dobrym wynikiem jest obłożenie 18 dni w miesiącu (60 proc.).

Ważnym czynnikiem, już na samym etapie planowania, odgrywa wybór odpowiedniej lokalizacji.  Należy rozpatrywać miejsca w centrum miasta, dobrze skomunikowane lub w okolicy obiektów kultury. Z takich usług korzystają przede wszystkim biznesmeni przyjeżdżający na spotkania czy konferencje oraz turyści, często z zagranicy, stąd szybki dojazd do danego punktu odgrywa dla nich istotną rolę. Ważnym czynnikiem jest również odpowiednie wykończenie lokalu.

Długoterminowy wynajem nieruchomości, który skierowany jest na przykład do studentów czy osób czasowo pracujących w danym mieście, standard wykończenia ma mniejsze znaczenie.

Inaczej jest przy wynajmie na krótki okres. Lokal, który ma być alternatywą dla pokoi hotelowych, powinien odpowiadać wyższym standardom.  Z tych powodów inwestycja wymaga większego wkładu początkowego, zarówno przy kupnie mieszkania w dobrej lokalizacji, jak też koszcie wykończenia, które musi być trwałe i dobrej jakości. Wynajem nieruchomości na krótki okres wymaga częstszego doglądania i większego asortymentu. Inwestor musi więc dostarczyć pościele, prześcieradła, ręczniki, talerze, szklanki, sztućce, garnki, itp. Oprócz sprzętu AGD pożądane jest również tzw. małe AGD a więc żelazko, toster, mikrofalówka, odkurzacz, deska do prasowania, suszarka. Po każdym pobycie gości do mieszkania będzie trzeba posprzątać – przygotować pod nowych najemców, a więc zmienić pościel, ręczniki itp.

Do tego doliczyć trzeba dodatkowe koszty, przewyższające nakłady w przypadku najmu długoterminowego. Chodzi tu o wydatki na reklamę. Upublicznianie ogłoszeń na portalach standardowo zajmujących się najmem może być nieskuteczne, bo tam ludzie szukają mieszkań na dłużej. Trzeba więc ogłaszać się w miejscach skierowanych pod turystów i przyjezdnych. Ponadto należy pamiętać o kosztach napraw. Praktyka pokazuje, że pochłaniają one przeciętnie dodatkowo 20-40 proc. przychodów, w zależności od zakresu usług, np. recepcja, marketing, sprzątanie, śniadania itp. 

Na wysokie dochody można liczyć w miastach i dzielnicach chętnie odwiedzanych przez turystów. Największym powodzeniem cieszą się średniej wielkości mieszkania dla grup i rodzin, atrakcyjnie urządzone, z ładnymi widokami z okien, zlokalizowane blisko centrum miasta lub innych atrakcji.

Inwestor, zanim podejmie decyzję, w jaki sposób wynajmie mieszkanie musi przeanalizować wiele czynników. Poczynając od lokalizacji mieszkania, po własną dyspozycyjność i chęć poświęcania czasu lokatorom.

Nie zmienia to natomiast faktu, iż niezależnie od tego w jaki sposób mieszkanie zostanie wynajęte – jest to zawsze rentowna inwestycja.