ESTATE BLOG

PRAWA I OBOWIĄZKI WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali w danej nieruchomości ( np. bloku czy kamienicy). Może ona obejmować właścicieli jednego lub kilku budynków - w przypadku gdy znajdują się one na tym samym gruncie. 

Wspólnoty mieszkaniowej nie musimy zakładać ani rejestrować, ponieważ z mocy prawa  powstaje samoistnie w każdym budynku w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Członkiem wspólnoty również zostajemy automatycznie w momencie zakupu lokalu wchodzącego w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. 

Wspólnoty mieszkaniowe dzielimy na małe i duże w zależności od ilości lokali, przy czym małą wspólnotą nazwiemy każdą w której skład wchodzi maksymalnie siedem lokali, pozostałe to wspólnoty duże. 

2. Prawa, obowiązki i funkcjnowanie wspólnoty mieszkaniowej w pigułce:

• Podstawowe zasady działania wspólnoty określa Ustawa o własności lokali (z dnia 24 czerwca 1994 roku). Pozostałe regulacje uchwalane są  przez właścicieli na wspólnych zebraniach, lub drogą indywidualnego zbierania głosów.
• Głównym celem wspólnoty jest rozliczanie mediów dla poszczególnych lokali, oraz dbanie
  o części wspólne budynku takie jak:  dach, elewacja, windy, tereny zielone itp.
• Wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, a także  być stroną pozywającą lub pozywaną w sądzie.
• Każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać zarząd lub zarządcę (osobę/firmę zewnętrzną), aby była efektywnie zarządzana i utrzymywana. Zarząd wspólnoty może być jedno- lub wieloosobowy. 
• Zarząd wspólnoty jest odpowiedzialny przede wszystkim za realizowanie uchwał i osiągnięcie założonego wyniku finansowego. Kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją w kontaktach z osobami trzecimi i instytucjami, aby zawierać korzystne dla wspólnoty umowy i dbać o jej interesy. 
• Członków zarządu można w każdej chwili odwołać lub zawiesić, co więcej uchwała w tej sprawie nie wymaga uzasadnienia. 
• Jeżeli członkowie zarządu w wyniku nie wykonywania, lub nienależytego wykonywania swoich obowiązków doprowadzą do wyrządzenia wspólnocie szkody, ponoszą odpowiedzialność zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.
• Wspólnota mieszkaniowa może również wytoczyć pozew przeciwko członkom zarządu, a jeżeli tego nie uczyni, takie prawo przysługuje każdemu właścicielowi nieruchomości w ramach danej wspólnoty. 
  
  Regulamin i statut wspólnoty mieszkaniowej
   
• Statut wspólnoty nie jest dokumentem obowiązkowym do uchwalenia, gdyż wszystkie zasady jej działalności określa Ustawa o własności lokali i przepisy Kodeksu cywilnego. Pozostałe zasady wewnętrzne wspólnoty można umieścić w Regulaminie, oraz podejmować na bieżąco odpowienie uchwały. 
• Wspólnota mieszkaniowa jest uprawiona aby uchwalić własny regulamin wprowadzający zasady porządku domowego, jednak zawsze nadrzędna pozostaje Ustawa o własności lokali. Oznacza to, że regulamin nie może naruszać zapisów ustawy, może natomiast rozwijać jej treść, lub odnosić się do kwestii nieuregulowanych w ustawie o własności lokali. 
• Regulamin ma moc prawną jedynie w stosunkach między właścicielami lokali, lub między właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową, czyli wspólnota  nie może się powoływać na jego treść w odniesieniu do podmiotów trzecich.
• Naruszenie regulaminu nie może skutkować sankcjami prawnymi, ale może stanowić dowód wykraczania przez właściciela lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, a w konsekwencji skutkować nawet sprzedażą lokalu w drodze licytacji.