Porady - Estate Center

ESTATE BLOG

KUPIĆ CZY WYNAJĄĆ. A MOŻE BUDOWAĆ?

KUPIĆ CZY WYNAJĄĆ. A MOŻE BUDOWAĆ?

Pytanie to zadaje sobie właściciele i zarządy wielu firm. Co jest wygodniejsze? Co jest bardziej opłacalne?

Najem lokalu dla prowadzenia działalności gospodarczej to na pewno wielka wygoda. W większości przypadków najemca wybiera lokal spośród wielu zaproponowanych mu powierzchni i otrzymuje gotowe biuro, przygotowane przez wynajmującego stosownie do potrzeb. Z kolei zakup lokalu wiąże się najczęściej z koniecznością wykończenia, adaptacji pod własne potrzeby. A to powoduje rozproszenie energii i zabiera mnóstwo czasu, który można by spożytkować na rozwój swojej firmy. Jeszcze trudniejsza jest sytuacja w przypadku budowy siedziby, kiedy trzeba poświęcić się szukaniu działki, pracy nad projektem i wykonawstwem. Jest to rozwiązanie dla większych firm. A dodatkowo trzeba też mieć biuro, w którym firma działa w trakcie budowy.

Przytłaczającą większość transakcji na rynku lokali biurowych stanowią transakcje najmu (szacuje się, że około 90 %), tym samym wybór ofert lokali na wynajem jest znacznie bogatszy niż tych na sprzedaż. Szukając biura do najmu mamy większy wybór lokalizacji, standardu niż w przypadku zakupu. Możliwości budowy są jeszcze bardziej ograniczone, szczególnie jeśli myślimy o siedzibie w centrum miasta, gdzie wybór wolnych działek jest prawie żaden, a ich ceny bardzo wysokie.

Możliwości zakupu, czy budowy są też ograniczone w zależności od kondycji finansowej firmy i etapu jej rozwoju. Nowo powstałe firmy, które wciąż inwestują w rozwój mają zwykle niewielką zdolność kredytową, co ogranicza możliwości finansowania takiej inwestycji. Ponadto często nie są w stanie jeszcze określić, jak będzie rozwój postępował, ilu będą zatrudniały pracowników, a tym samym, jakiej będą potrzebowały powierzchni. W tym przypadku najem wydaje się rozsądniejszym rozwiązaniem, gdyż daje zdecydowanie większą elastyczność. Łatwiej jest zmienić biuro najmowane na większe, mniejsze lub lepiej zlokalizowane, gdyby zmieniły się preferencje. A także na bardziej nowoczesne, czy prestiżowe. Po latach bowiem zmieniają się trendy w architekturze i nie zawsze da się budynek do nich dostosować. A to rzutuje na wizerunek firmy. Nieruchomość własną można w takiej sytuacji sprzedać lub wynająć. Sprzedaż będzie trudniejsza niż wynajem, gdyż, jak wcześniej wspomniałyśmy, te transakcje na rynku są zdecydowanie rzadsze. Im bardziej nieruchomość nietypowa będzie to trudniejsze.

Między biurem czy obiektem własnym, a najmowanym są też różnice związane z eksploatacją. W przypadku najmu najemca płaci oprócz czynszu najmu opłatę eksploatacyjną, która obejmuje wszelkie serwisy. To po stronie właściciela nieruchomości znajduje się zatrudnianie personelu sprzątającego, ochrony, prowadzenie recepcji, bieżących drobnych napraw, większych remontów, konserwacja klimatyzacji, wind i wszelkich innych serwisów. Najemca przychodzi do biura i pracuje, a wszelkie usterki zgłasza właścicielowi. Nawet nie musi wiedzieć o czynnościach, które zobowiązany jest wykonywać właściciel nieruchomości – rocznych przeglądach budowlanych, przeglądach elektrycznych, obowiązkowych corocznych deratyzacjach. Nie musi też śledzić zmian legislacyjnych, które mogą zmieniać zakres tych obowiązków. W przypadku własnego lokalu czy obiektu dopilnowanie wszystkich wyżej wymienionych obowiązków spada na właściciela. Wówczas też zamiast jednej faktury za opłatę eksploatacyjną pojawi się szereg faktur za poszczególne usługi. Oczywiście, ułatwieniem może być zatrudnienie profesjonalnego zarządcy nieruchomości, który w imieniu właściciela zajmie się tą materią.

Nasza analiza musi dotknąć także spraw finansowych – co jest bardziej opłacalne? Najem wiąże się z comiesięczną zapłatą mniej – więcej stałej kwoty. Kupno czy budowa wymagają jednak zaangażowania większych środków na początku. Nie wszystkie firmy maja możliwość zakupu nieruchomości za gotówkę, nie wszystkie też chcą inwestować takie środki – mogą one bowiem zarabiać w inny sposób, wynikający z profilu działalności firmy. Jeśli nie angażujemy gotówki wówczas należy skorzystać z innych form finansowania zakupu czy budowy. Może to być kredyt inwestycyjny lub leasing.

A co jest najbardziej opłacalne? Najem? Zakup? Budowa?

Case study

Dwa miesiące temu do naszego biura zgłosił się Klient poszukujący powierzchni biurowej ok. 300-400m2 na okres 24-30 miesięcy. Klient po tym czasie, zamierzał się przenieść do swojego, nowo wybudowanego biura /był na etapie pozwolenia na budowę/.  Zależało mu na usytuowaniu biura w Centrum Poznania, blisko komunikacji miejskiej i bazy kulturalno-gastronomicznej. Ważnym czynnikiem była również architektura i aranżacja powierzchni. Z racji tego, że Klient reprezentował branżę IT zależało mu na komfortowej powierzchni. Poszukiwania biura okazały się bardzo trudne, ze względu na okres wynajmu. Większość „prestiżowych” biurowców wynajmuje powierzchnię na czas min. 5 lat, mniej na 3 lata. Dużym minusem był również fakt, że  przy umowie na krótszy czas Wynajmujący w znacznie mniejszym stopniu lub w ogóle nie chciał być finansowo zaangażowany w aranżację powierzchni pod Najemcę. Przy umowach długoterminowych Najemca może liczyć na FIT OUT na poziomie ok. 150-400 EUR/m2 /koszty aranżacji, które bierze na siebie Wynajmujący/. Po wstępnej weryfikacji, okazało się, że mamy do wyboru tylko kilka biur, w dodatku mało komfortowych. Klientowi prezentowane biura i ich ceny nie bardzo się podobały. Cena m2 biura w centrum Poznania to koszt ok. 50-70pln/m2 netto. Do tego należy doliczyć koszty eksploatacyjne  na poziomie ok. 16-25 pln/m2 netto.  W przypadku naszego Klienta miesięczny koszt wynajmu biura wraz z kosztami eksploatacyjnymi  to ok. 28.000 pln netto /bez kosztów zużytej energii, połączeń telekomunikacyjnych i internetu/. Dodatkowo w większości przypadków Klient musiałby na własny koszt zmodernizować przestrzeń, przystosowując ją do własnych potrzeb.

Klientowi przedstawiliśmy także jako alternatywę, wynajem lub zakup lokalu użytkowego o pow. 545m2 w stanie deweloperskim w nowo wybudowanej inwestycji WUJKA[CP1]  usytuowanej w centrum miasta nieopodal dworca głównego, którą reprezentujemy.

Po  analizie Klient zdecydował się na zakup powyższego lokalu. Świetna lokalizacja lokalu oraz duża destabilizacja rynku budowlanego przeważyła na decyzji. Stwierdził, że budowa w dobie „galopujących” cen materiałów i siły roboczej, nie wspominając o znalezieniu dobrej firmy wykonawczej może poczekać. Ryzyko podjęcia złej decyzji w tym zakresie Klient wycenił na setki tysięcy, jak nie miliony polskich złotych… Poza tym, lokalizacja działki na której miał Klient budować nowe biuro nie jest tak bardzo atrakcyjna jak powyższego lokalu. Takich nowych powierzchni na sprzedaż w centrum Poznania jest niewiele. Dlatego też, bardzo atrakcyjną propozycją godną uwagi jest inwestycja Wujka[CP2]  Constructy [CP3] lub budowany II etap Zajezdni Poznań na Jeżycach.

Cena zakupionego lokalu to koszt 6080 pln za m2, co daje wartość netto lokalu na poziomie 3 313 600 pln. Biorąc pod uwagę zakup gotówkowy /bez dodatkowych kosztów finansowania obcego/ i bardzo uproszczone przeliczenie ceny zakupu względem ceny najmu (44 pln/m2) to po ok. 12 latach najmu zwraca się koszt zakupu.  Po tym czasie Klient jest właścicielem lokalu, którego wartość jest zapewne o kilkadziesiąt procent wyższa od obecnej /biorąc pod uwagę dynamicznie rosnące ceny nieruchomości/. Jeżeli lokal nie będzie spełniał przyszłych wymagań i potrzeb Właściciela, może go sprzedać lub wynająć i czerpać z wynajmu dodatkowe korzyści finansowe.

Niewątpliwym plusem jest także kwestia wykończenia biura – aranżacje i wszelkie udogodnienia Klient robi sam dla siebie. Ponosi on koszt wykończenia ale ten koszt podnosi wartość i atrakcyjność przedmiotowego lokalu.

Reasumując, gdy firma dobrze prosperuje raczej zainwestuje w kupno lokalu użytkowego, niż w jego wynajmowanie. Dlaczego? Dlatego, że zakup lokalu w dobrej lokalizacji jest znakomitą inwestycją na przyszłość! Centra miast są zazwyczaj bardzo mocno zabudowane i ciężko tam cokolwiek nowego  postawić, a większość firm stawia dobrą lokalizację za najważniejszy czynnik wyboru. Jeżeli więc nie obawiamy się tak dużej inwestycji, zakup lokalu użytkowego może wyjść na dobre w dłuższej perspektywie czasu.


 [CP1]PRZY UL. KS. JAKUBA WUJKA

 [CP2]PRZY UL. KS. JAKUBA WUJKA

 [CP3]CONSTRUCTA PLUS

Współpraca z biurem nieruchomości na wyłączność

Współpraca z biurem nieruchomości na wyłączność

Poza zaletami działania z biurem, warto przyjrzeć się zasadom i formie współpracy. Kwestia umowy pośrednictwa często budzi obawy Zleceniodawców. Podstawową zasadą o jakiej należy pamiętać biorąc pod uwagę taką współpracę, jest konieczność zawarcia w formie pisemnej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Bez niej, zgodnie z prawem (Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 180), pośrednik nie powinien oferować nieruchomości swoim klientom. Treść umowy regulowana jest przepisami Kodeksu Cywilnego i przepisami o ochronie konsumentów. W związku z RODO umowa powinna być zaktualizowana o niezbędne zapisy dotyczące ochrony danych osobowych.

Sama umowa pośrednictwa może być zawierana na różnych warunkach. Nie tylko wysokość wynagrodzenia wymaga ustalenia pomiędzy Zleceniodawcą, a Pośrednikiem. Znaczenie ma również  rodzaj umowy. Większość biur nieruchomości proponuje klientom dwie podstawowe formy umowy -  otwartą lub tę na wyłączność. Często podpisanie umowy na wyłączność, nazywanej również umową zamkniętą lub pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności, jest wykluczane przez klientów już na etapie pierwszego kontaktu z pośrednikiem. Jednak współpraca tego typu niesie za sobą wiele korzyści dla obu stron.

Należy powiedzieć wprost, że z punktu widzenia pośrednika „praca na wyłączności” jest o wiele bardziej motywująca. Pośrednik ma gwarancję, że w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa sprzedaż odbędzie się z jego udziałem, a co za tym idzie otrzyma wynagrodzenie za wykonaną pracę. W przypadku umów otwartych szansa na finalizację transakcji dzieli się na kilku agentów. Niekiedy mimo aktywnej pracy nad ofertą, laur sprzedaży i związane z tym wynagrodzenie otrzyma kolega z innego biura. Dobre biuro współpracuje z innymi agencjami. Oznacza to, że klient innego biura ma możliwość odbycia prezentacji nieruchomości z oferty na wyłączność konkurencji. W przypadku sprzedaży lub wynajmu biura, podzielą się oni między sobą prowizją, a opiekun oferty nie pozostanie bez wynagrodzenia.

W związku z wyłącznością agencja przeznaczy większe nakłady na promocję oferty na portalach - odpłatne wyróżnienia, podbicia, profesjonalną sesję fotograficzną, baner, wirtualny spacer po nieruchomości. Dodatkowa promocja oznacza większe koszty poniesione przez agencje. Jednak odpowiednio zmotywowany wyłącznością pośrednik wie, że sprzedaż odbędzie się z jego udziałem, a koszty poniesione na promocję zwrócą się z wynagrodzenia.

Istotną dla wielu klientów jest transparentność pracy z jednym agentem. Dla właściciela nieruchomości jeden opiekun oferty oznacza publikacje ogłoszenia w odpowiednim standardzie, regularną aktualizację oferty, kontakt z jednym, zaufanym pośrednikiem. Współpraca na zasadach otwartych powoduje pojawienie się ogłoszenia jednej nieruchomości wystawionej przez kilka biur. Standard pracy pośredników jest zróżnicowany. Często w ogłoszeniach jednakowej nieruchomości podane są niespójne parametry, mieszkanie różnie prezentuje się w zależności od jakości sesji zdjęciowej, a w najgorszym przypadku różni się także cena nieruchomości. Taki wizerunek oferty na portalach wpływa niekorzystnie na jej odbiór przez poszukujących oraz może mieć wpływ na argumenty używane w negocjacjach.

Rzetelny opiekun oferty to gwarancja komfortowego przeprowadzenia transakcji. Regularny kontakt, bieżąca aktualizacja ogłoszenia oraz jeden adres, pod który Właściciel nieruchomości zawsze może przekierować innych pośredników i zainteresowanych klientów.

Zarówno Zleceniodawcy jak i pośrednikowi zależy na finalizacji transakcji. Zmotywowany wyłącznością agent może okazać się dużo skuteczniejszy niż kilku współpracujących na umowach otwartych. Jednak nie każdy Zleceniodawca czuje się przekonany do wyłączności na etapie wystawienia oferty i wyboru biura. Jeżeli kooperacja z biurem nieruchomości rozpocznie się od formy otwartej, dobrze jest po kilku tygodniach zweryfikować działania agentów. Może biuro, które wyróżnia się jakością obsługi i zaangażowaniem opiekuna oferty jest warte przekształcenia współpracy na wyłączność? Kluczem do sukcesu transakcji mogą okazać się - zaufanie, relacje i odpowiednia motywacja pośrednika.

ESTATE CENTER ROMMS na targach Mieszkań i Domów w Poznaniu.

ESTATE CENTER ROMMS  na targach Mieszkań i Domów w Poznaniu.

Cieszymy się bardzo, że zarządzanie najmem hotelowym cieszy się tak dużym zainteresowaniem w Poznaniu. Coraz więcej klientów oczekuje kompleksowej obsługi, którą z wielką chęcia oferujemy dla naszych klientów - Roma Piotrowska-Oko - z ESTATE CENTER ROOMS

Targi Mieszkań i Domów w Poznaniu to idealna okazja, aby w jednym miejscu zobaczyć ofertę większości deweloperów w Poznaniu i okolicy. Najem hotelowy (inaczej najem krótkoterminowy) to jedna z najbardziej poszukiwanych usług dla klientów inwestycyjnych. Cieszy nas fakt, iż takim zainteresowaniem cieszyło się nasze stoisko i nasze usługi.

Zarządzamy w imieniu klienta najmem hotelowym mieszkania. Zajmujemy się wszystkim- od urządzenia mieszkania, poprzez obsługe, promocję, sprzatanie, rozliczanie. Klient cieszy się profitami a my cieszymy się z zadowolenia naszych klientów. Zapraszamy do współpracy. 

 

 

fot: ESTATE POINT

NIE DLA DOMU W SZCZERYM POLU

NIE DLA DOMU W SZCZERYM POLU

Właściciele działek znajdujących się na obszarach nie objętych planem zagospodarowania przestrzennego, a jednoczenie nie graniczących bezpośrednio z działką zabudowaną nie będą mieli możliwości rozpoczęcia budowy na swoim gruncie. W przypadku działek sąsiadujących z drogą, lasem lub nieużytkiem wystarczy, że jeden bok o długości minimum 4 metrów nie graniczy bezpośrednio z zabudowaną działką. Dotychczas w przypadku braku MPZP dla danego terenu właściciel gruntu występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, popularnie nazywanej wuzetką. Umożliwia ona realizację budowy domu lub osiedla również na terenach nie posiadających bezpośredniego sąsiedztwa z zabudową. W całej Polsce miejscowym planem zagospodarowania objęte jest około 30 % powierzchni. Oznacza to, że planowane zmiany dotkną liczną grupę właścicieli gruntów – zarówno osoby prywatne jak i deweloperów.

Celem wprowadzenia zmian jest uporządkowanie ładu przestrzennego.  Przeprowadzone kilka lat temu badania jak i ministerstwo infrastruktury zwracają uwagę na konieczność uzupełnienia zabudowy na terenach zurbanizowanych. Resort infrastruktury przypomina, „że taka była również intencja autorów ustawy z 2003 r., którą zmienił Naczelny Sąd Administracyjny orzekając, że działka sąsiednia to działka położona w bliżej nieokreślonym sąsiedztwie (szerokim)" – informuje TVN24bis.

Aktualnie trwa analiza uwag do projektu zmian w ustawie. Wejście w życie planowane jest w terminie 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Jak dowiedziało się TVN24bis, resort infrastruktury szacuje termin wejścia w życie ustawy na marzec/kwiecień 2018 roku.

Istotną, dla właścicieli gruntów oraz inwestorów planujących rozpoczęcie budowy w perspektywie kolejnych lat, jest informacja o nie wycofaniu już wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Niemniej jednak mówi się o nadaniu im 2 letniego terminu ważności. Dla wielu deweloperów posiadających oczekujące na rozpoczęcie budowy działki mogłoby to oznaczać konieczność zmiany planów i przyspieszenie inwestycji.

Źródło: Dziennik Gazeta Prawna, tvn24bis.pl, transport-publiczny.pl