ESTATE BLOG
DLACZEGO WARTO KUPIĆ MIESZKANIE NA FIRMĘ?
W zależności od charakteru prowadzonej działalności lokal spełnić musi szereg kryteriów, nie tylko obranych przez nas, ale często także wymaganych prawnie. Kancelaria, apteka, restauracja, czy przedszkole – prawie każdy biznes ma swoje indywidualne potrzeby lokalowe. Najlepiej uwzględnić je już na samym początku poszukiwań, aby uniknąć późniejszych ewentualnych problemów jakie przysporzyć nam może dopasowywanie pochopnie wybranego lokalu do obowiązujących przepisów. Kiedy już określimy precyzyjnie jakiego rodzaju nieruchomości szukamy, pozostaje nam ostatni dylemat do rozwiązania: kupić czy wynająć?
- ZAKUP CZY WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI NA FIRMĘ
Na rynku mamy spory wybór lokali do wynajęcia, a w wielu miastach co roku powstają kolejne biurowce. Jednak zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy najmu warto rozważyć opcję zakupu nieruchomości na firmę.
Wynajem mieszkania, czy lokalu biurowego, niewątpliwie należy do rozwiązań dostępnych "od ręki" i to jest największy plus wyboru tej opcji. Jeżeli prowadzimy jednoosobową działalność, lub dopiero zaczynamy rozwijać interes, wynajem lokalu na firmę zapewni nam większą elastyczność w razie potrzeby zmiany, lub rozwiązania umowy. Nie wymaga także dodatkowych kosztów na wstępie. Sprawdzi się w przypadku mikroprzedsiębiorstw, szczególnie takich, które jeszcze nie ustabilizowały swojej sytuacji finansowej, bądź przewidujących dynamiczny rozwój, a w efekcie prawdopodobieństwo szybkiej zmiany potrzeb lokalowych. Jeżeli jednak firma dysponuje kapitałem na zakup, lub wkład własny, zakup nieruchomości przyniesie nam więcej korzyści. W przypadku pojawieniu się potrzeby zmiany lokalu na większy, będziemy mogli przeznaczyć ten dotychczasowy na wynajem, zapewniając sobie dodatkowy stały dochód. Ponadto firmy, które kupują nieruchomości budują majątek firmy i zapewniają sobie zabezpieczenie w razie potrzeby np. skorzystania z kredytu. Zakup mieszkania, lub innej nieruchomości na firmę pozwala nam także bardziej swobodnie dysponować lokalem, niż to ma miejsce w przypadku wynajmu. Remont, zmiana układu pomieszczeń, czy charakteru lokalu, oraz ewentualny podnajem – to wszystko pozostaje w naszej gestii, jako właściciela nieruchomości. Kupując nieruchomość często wiążemy się także na dłużej z daną lokalizacją, co dodatkowo przynosi nam korzyść w postaci utożsamienia danego adresu z oferowanymi przez nas usługami, czy produktami. Funkcjonowanie działalności w tym samym miejscu „od lat” sprawia, że wizerunek naszej firmy zyskuje w oczach klientów na zaufaniu i stabilności.
- KORZYŚCI FINANSOWE Z ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI NA FIRMĘ
Plusy i minusy obydwu rozwiązań będą zmieniały się w zależności od potrzeb naszej firmy. Jednak jeden aspekt będzie zawsze na liście argumentów podstawowych – finanse. Zakup jest co prawda rozwiązaniem bardziej wymagającym, ale w dłuższym terminie optymalnym z punktu widzenia finansowego. Zakładając, że firma posiada kapitał na pokrycie wkładu własnego w wysokości 20-30%, rata kredytu za zakupioną nieruchomość będzie zwykle o wiele niższa niż koszt wynajmu lokalu o tym samym metrażu. Z czasem stawka czynszu będzie rosła powodując coraz wyższy koszt utrzymania lokalu wynajmowanego, rata kredytu natomiast wzrośnie wraz z podniesieniem stóp procentowych. Nadal jednak różnica między opłatą za najem, a wysokością raty w większości wypadków wypadnie na korzyść raty. Kalkulację najlepiej przeprowadzić na przykładzie kilku wybranych przez nas lokali, abyśmy mieli pewność, że wybierzemy najkorzystniejszą opcję. Należy także uwzględnić, że zgodnie z tendencjami na rynku, szacowany wzrost wartości nieruchomości to 3,5% rocznie. Oznacza to, że po kilkunastu latach sprzedamy zakupiony lokal z zyskiem, rekompensując poniesione początkowo koszty uruchomienia kredytu i wkładu własnego. Wybierając nieruchomość zawsze warto skonsultować się przynajmniej z jednym biurem nieruchomości, aby zapewnić sobie wybór lokalu nie tylko spełniającego nasze wymogi, ale także optymalnego pod kątem inwestycyjnym.
Pozostają jeszcze do rozważenia kwestie podatkowe. Zarówno bowiem zakup, jak i wynajem generują odmienne koszty, które mogą ograniczyć wysokość odprowadzanego podatku.
Istotne dla nas korzyści podatkowe mogą wynikać z zakupu mieszkania, które spełnia kryteria uznania go za używane, oraz wykorzystywania na cele działalności gospodarczej. Na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 podatnicy mogą ustalić indywidualne stawki amortyzacyjne dla używanego lokalu, po raz pierwszy wprowadzonego do ewidencji, przy czym okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Zgodnie z ustawą lokal uznaje się za używany, jeżeli przed nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez 60 miesięcy. Nie ma tu znaczenia, czy lokal przed nabyciem wykorzystywany był na cele gospodarcze, czy mieszkalne. Istotny jest tylko fakt jego wykorzystywania. Zatem do lokali używanych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji przez danego podatnika, będzie mieć zastosowanie stawka amortyzacyjna w wysokości 10% rocznie. Przedstawmy te przepisy na konkretnym przykładzie. Załóżmy, że kupujemy lokal, który był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela przez ponad pięć lat. Nabędziemy nieruchomość za 280 000 zł, oraz wydamy kolejne 20 000 zł na jego adaptację. Następnie wprowadzimy lokal do ewidencji środków trwałych, zgodnie z przepisami ustalając jego wartość początkową na kwotę 300 000 zł (suma kosztów nabycia i poniesionych podczas remontu). W takiej sytuacji możemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych według stawki 10% i odpisywać w roku podatkowym w koszty kwotę 30 000 zł. Lokal taki zostanie zatem zamortyzowany w ciągu 10 lat.
Każdy biznes ma swoje indywidualne uwarunkowania i wymogi, dlatego wybór nieruchomości przeznaczonej na prowadzenie działalności, bądź inwestycję, najlepiej rozważyć wpierając się konsultacją ze specjalistami w zakresie rynku nieruchomości i księgowości. Warto pamiętać, że nie zawsze wybór mniej skomplikowanej opcji, jest wyborem lepszym. Zawsze starajmy się wziąć pod uwagę długoterminową perspektywę i optymalnie zainwestować kapitał naszej firmy.